Por qué debes vender tu piso con inmobiliaria

Vender con una buena inmobiliaria no va solo de “poner el anuncio”: implica poner precio con método, generar demanda de calidad, negociar sin perder valor y cerrar con seguridad jurídica y fiscal. Cuando el proceso se profesionaliza, el resultado suele ser más dinero neto en tu bolsillo y menos riesgo en cada paso (arras, cargas, financiación, notaría y postventa).

Ventajas reales de vender con inmobiliaria en España

Una agencia sólida te aporta tres palancas que, juntas, marcan la diferencia:

1) Más compradores cualificados para un mejor precio de cierre:

El Marketing 360º (foto/vídeo PRO, tour 3D, planos, campañas en portales y redes, base de datos activa) + lead scoring (filtrado) implicarán más visitas buenas en menos tiempo. Al aumentar la competencia por tu vivienda, sube la tasa de ofertas y se reduce el DOM (days on market).

2) Negociación profesional:

No es “pedir alto y ya”: se trabaja con comparables reales de microzona, lectura de DOM y ventanas de oferta (revisión a 15/30/45 días). La agencia sabe cuándo contraofertar, qué concesiones no abaratan y cómo condicionar plazos sin regalar precio.

3) Seguridad jurídica y fiscal en todo el proceso

Se blindan arras (art. 1454 CC: penitenciales vs. confirmatorias/penales), título y cargas (nota simple, cancelación hipotecaria), comunidad (certificado deuda cero, art. 9 LPH), LAU si hay inquilinos (subrogación, tanteo/retracto), Catastro/Registro, CEE y, donde aplique, cédula e ITE. Además, se planifica fiscalmente tu venta (IIVTNU + IRPF) para que tu neto no te sorprenda en la declaración.

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Riesgos y costes ocultos de vender el piso por tu cuenta

Vender sin agencia parece “más barato” hasta que aparecen los costes invisibles:

1) Sobreprecio inicial → estancamiento → descuentos en cascada:

Pedir un 10–15% por encima de mercado duplica o triplica el DOM. El inmueble “se quema”, acumula rebajas y los compradores perciben urgencia: acaban exigiendo descuentos mayores que el honorario que querías ahorrar.

2) Selección deficiente del comprador y su financiación:

Sin cualificación (preaprobación, solvencia, estabilidad), cierras unas arras y meses después la hipoteca no sale. Pierdes tiempo, oportunidades y vuelves al mercado con el activo “marcado”.

3) Errores contractuales:

Arras mal redactadas, cláusulas ambiguas, plazos imposibles, falta de condiciones suspensivas, doble interpretación de defectos ocultos… Un contrato pobre erosiona precio o desata litigios.

4) Cargas y comunidad:

Olvidar la cancelación económica y registral de hipoteca, o no aportar el certificado de deuda cero (art. 9 LPH), bloquea la firma o te obliga a pagar gestorías y aranceles extra a última hora.

5) Impuestos y tasas:

Calcular mal la plusvalía municipal (IIVTNU) o la ganancia en IRPF hace que tu “ahorro de comisión” se esfume. Además, si hay factura de agencia al comprador, su IVA no te afecta; lo que sí te afecta es tu liquidación de impuestos.

Vender en una inmobiliaria con exclusividad o con cláusula abierta

La exclusividad inmobiliaria no es “atarte a una agencia”, es alinear incentivos para que inviertan fuerte en tu venta. Solo si la agencia sabe que puede capturar el retorno, pone presupuesto y foco: reportaje PRO, 3D, campañas, open house, emailing a su base, seguimiento semanal y estrategia de precio viva. Todo eso crea demanda y defiende tu valor.

En un contrato abierto con inmobiliaria (varias agencias a la vez), nadie invierte de verdad: se compite por ser el primero en llevar una oferta, no por maximizar el precio. Aparecen anuncios duplicados con precios distintos, confusión del comprador y una dinámica de “quién rebaja antes” que abarata tu piso.

Comisiones y costes: quién paga qué

En una venta intervienen tres bloques de dinero: lo que cobra la inmobiliaria, lo que paga el vendedor (impuestos y trámites propios) y lo que asume el comprador (impuestos y gastos de su compra/hipoteca). Saberlo de antemano evita sorpresas y te permite enfocar la negociación en el neto que te quedará.

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Comisión de la inmobiliaria

No existe una regla única en España: según zona y acuerdo, la abona el vendedor, el comprador o se reparte. Puede ser porcentaje, fijo o mixto (success fee) y siempre lleva IVA. Lo importante no es la cifra aislada, sino cuánto más precio final y cuántos riesgos te ahorra el servicio.

Costes del vendedor

• Impuestos: plusvalía municipal (IIVTNU) en tu ayuntamiento y IRPF por la ganancia patrimonial (precio de venta menos valor de adquisición ajustado por gastos). 
• Hipoteca y cargas: si la tienes, cancelación económica y cancelación registral (carta de pago, notaría, gestoría y registro). 
• Documentación: certificado energético (CEE), certificado de deuda cero de la comunidad (art. 9 LPH), nota simple y, donde aplique, cédula de habitabilidad/ITE. 
• Comunidad y suministros: entregar IBI y cuotas al día; aclara por escrito quién asume derrames ya aprobados.

Costes del comprador

• Impuestos: ITP si es segunda transmisión o IVA + AJD si es primera entrega/obra nueva. 
• Gastos de escritura: notaría, registro y gestoría; si financia, también los de hipoteca.

En Properfy nos ocupamos de la valoración, el marketing, la negociación y el cierre jurídico-fiscal para que tú cobres más y más seguro. Vende tu piso sin comisiones con Properfy.