¿Qué es una novación hipotecaria?

La novación hipotecaria es un procedimiento legal y financiero que permite modificar las condiciones de un préstamo hipotecario ya firmado con tu banco. Aunque no es un término tan conocido como la subrogación o la cancelación, su importancia ha crecido en los últimos años como herramienta para mejorar tu contrato hipotecario sin necesidad de cambiar de entidad. 

Si estás pensando en solicitar una novación de hipoteca por un divorcio, una reorganización financiera o simplemente quieres cambiar tu hipoteca de variable a fija, es probable que la novación sea tu mejor opción.

¿Qué permite la novación de una hipoteca?

Una novación modificativa de préstamo hipotecario te da la posibilidad de renegociar las condiciones pactadas con tu banco. A continuación, te explicamos los principales aspectos que puedes cambiar:

Cambiar el tipo de interés

Puedes pasar de un tipo variable a un tipo fijo (o viceversa), lo que puede darte mayor estabilidad en tus cuotas mensuales. Esto es especialmente relevante en contextos de euríbor al alza.

Ampliar o reducir el importe del préstamo

Si necesitas financiación adicional, puedes solicitar un aumento del crédito hipotecario, o bien amortizar parte de la deuda y reducir el importe pendiente.

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Modificar el plazo de amortización

Puedes alargar el plazo para pagar menos cada mes o reducirlo si deseas saldar antes tu hipoteca, lo que también reducirá los intereses totales pagados.

Cambiar el titular del préstamo

En casos de divorcio, fallecimiento o extinción de condominio, la novación permite sustituir o añadir titulares en el contrato hipotecario.

Ajustar el sistema de liquidación

Puedes negociar períodos de carencia o modificar la forma en la que se calculan y pagan los intereses, adaptando el préstamo a tu situación financiera actual.

¿Cuándo se puede solicitar una novación de hipoteca?

Puedes solicitar una novación en cualquier momento siempre que exista acuerdo entre tú y tu entidad bancaria. Algunos de los escenarios más habituales para plantear una novación son:

• Cambios en la situación familiar (divorcios, herencias, separación de bienes…)
• Necesidad de ampliar capital o mejorar las condiciones contractuales
• Paso de hipoteca variable a fija debido a subidas del euríbor
• Mejora de la solvencia personal, lo que permite negociar mejores condiciones para tu hipoteca

En resumen, cualquier situación que altere tu capacidad financiera o tu voluntad de modificar las condiciones del contrato hipotecario puede ser motivo para iniciar una novación.

¿Cuánto cuesta una novación de hipoteca?

Uno de los aspectos más importantes a la hora de tomar la decisión de novar tu hipoteca es conocer los costes asociados. Aunque algunos gastos han sido regulados por ley, sigue habiendo costes que debe asumir el cliente.

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Gastos que paga el banco

Según la Ley 5/2019 y la Dirección General de Tributos, la entidad financiera debe asumir los siguientes costes:

• Notaría: Entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital pendiente.
• Registro de la Propiedad: Entre el 0,1 % y el 0,25 %.
• Gestoría: Aproximadamente entre 300 y 500 euros.
• IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): En caso de ampliación de capital, entre el 0,5 % y el 2 %.

Gastos que paga el cliente

• Tasación de la vivienda: Unos 300 € de media, dependiendo de la empresa tasadora.
• Comisión de novación: Si está prevista en el contrato hipotecario original. No puede superar lo pactado y debe respetar los límites legales.

Novación o subrogación: ¿cuál te conviene más?

Ambas son vías para modificar las condiciones de tu hipoteca, pero tienen diferencias clave:

• Novación hipotecaria: Cambias condiciones con tu banco actual. Más sencilla y rápida si hay buen entendimiento.
• Subrogación hipotecaria: Cambias de banco. Puede implicar mejores condiciones, pero también más trámites y posibles comisiones por cambio de entidad.

Si tu banco está dispuesto a negociar, la novación es el camino más directo. Si no, la subrogación puede darte más poder de negociación.

Novación hipotecaria paso a paso

1. Estudia tu contrato actual: Identifica si hay comisión de novación, tipo de interés y duración restante.
2. Solicita la modificación al banco: Indica qué deseas cambiar y por qué.
3. Negociación: Tu entidad valorará la viabilidad y las condiciones nuevas.
4. Tasación (si aplica): Para operaciones que impliquen ampliación de capital.
5. Firma ante notario: Si se aprueba la novación, se formaliza legalmente.

Todo el proceso suele tardar entre 2 y 6 semanas dependiendo del banco y la complejidad de los cambios.

¿Te conviene hacer una novación? Te ayudamos a decidir

Si estás considerando modificar tu hipoteca, es clave entender qué opción se ajusta mejor a tu caso. En Properfy te ofrecemos asesoramiento personalizado para ayudarte a analizar tu contrato actual y evaluar si la novación es la mejor solución para ti.

Contamos con expertos que pueden acompañarte durante todo el proceso, resolver tus dudas legales y ayudarte a negociar las mejores condiciones con tu entidad bancaria.

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