Por qué debes pasar una inspección de viviendas
Comprar o vender una vivienda es probablemente la operación económica más importante que realizarás en tu vida. Sin embargo, al no ser obligatorio, muchas transacciones todavía se firman sin un análisis técnico exhaustivo del inmueble. La inspección de viviendas —también llamada home inspection— es la herramienta que pone luz sobre el estado real de la casa, protege al comprador frente a sorpresas y acelera la venta porque añade transparencia. De hecho, en 2024, el 47 % de las rebajas de precio en compraventas de segunda mano se apoyaron en informes de inspección.
En esta guía repasamos todo lo que debes saber en 2025: normativa, coste, proceso y consejos prácticos.
¿Qué es una inspección de viviendas?
Una inspección de viviendas es un examen visual y no invasivo realizado por un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero colegiado. Eso significa que el profesional identifica problemas estructurales, patologías (humedades, fisuras), riesgos de seguridad y carencias de eficiencia energética, documentados con fotos y recomendaciones.
- Marco normativo de referencia: Código Técnico de la Edificación (RD 314/2006) y, desde marzo 2025, el nuevo Reglamento contra incendios (RD 164/2025), que los inspectores ya incorporan a sus listados de control.
- Beneficio principal: transparencia para negociar precio, exigir reparaciones o decidir no comprar.
- No hay obligación legal salvo que lo exijan las partes, a diferencia de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que es obligatoria a los 50 años y cada 10 años en Madrid.
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Cómo solicitar en 5 pasos el informe de una casa antes de comprar
Solicitar una inspección profesional es sencillo si sigues un proceso metódico. Estos son los pasos y recomendaciones para que el informe sea sólido y, sobre todo, útil en la negociación:
1. Aclara qué quieres averiguar
Haz una lista de tus principales dudas: humedades, antigüedad de la instalación eléctrica, consumo energético…. Cuanto más concreto sea, mejor podrá enfocar el técnico su informe.
2. Busca un profesional imparcial
Elige un arquitecto o aparejador colegiado sin vínculo con el vendedor. Verifica que tenga seguro de Responsabilidad Civil y pide un informe de muestra.
3. Compara un par de presupuestos
Solicita ofertas cerradas, como una visita + informe en 48‑72 h. Los precios orientativos en 2025 para el informe de un piso de 90 m² son de entre 250‑300 €.
4. Acompaña la inspección
Reserva 2‑3 h para recorrer la casa con el técnico y preguntar todo lo que veas.
5. Lee el informe y decide
Con el PDF podrás negociar precio, pedir reparaciones o retirarte. El informe también te ayudará a agilizar la hipoteca con el banco.
¿Qué revisa un inspector de viviendas?
A continuación, se muestra una lista con los principales desperfectos que el inspector técnico inspeccionará al visitar la vivienda:
- Estructura y cimentación – forjados, muros, grietas de > 3 mm.
- Envolvente exterior – fachada, cubierta, terrazas, sellados.
- Interior – suelos, paredes, humedades, plagas.
- Instalaciones – electricidad, fontanería, gas, climatización.
- Seguridad – ventilaciones, detectores, vías de evacuación.
- Eficiencia energética – aislamiento, puentes térmicos, ventanas.
- Documentación y legalidad – ITE, CEE, licencias de obra.
Recuerda que cualquier defecto clasificado como grave —una grieta estructural, un cableado sin toma de tierra o una cubierta con filtraciones activas— exige actuar de inmediato: repararlo antes de la firma o renegociar el precio para cubrir el coste. Ignorar estos hallazgos puede convertir una buena inversión en una fuente constante de gastos.
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