¿Se puede vender una vivienda sin cédula de habitabilidad en Cataluña?
Vender una casa sin cédula de habitabilidad puede parecer imposible, pero en Cataluña existen vías legales para hacerlo, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Aun así, esta operación genera muchas dudas: ¿se puede escriturar sin cédula?, ¿qué pasa si me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad?, ¿qué consecuencias tiene para el comprador? En este artículo resolvemos todas estas preguntas y te explicamos qué implica vender o comprar una vivienda sin este documento, cuáles son los riesgos y cómo protegerte legalmente en 2025.
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¿Qué es la cédula de habitabilidad y por qué es necesaria?
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple con los requisitos técnicos, higiénicos y sanitarios mínimos para poder ser utilizada como alojamiento de personas.
Vender una vivienda sin cédula de habitabilidad es una situación legalmente posible en Cataluña, aunque no exenta de riesgos para ambas partes. En 2025, sigue siendo común encontrarse con frases como “me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad”, especialmente en operaciones de compraventa de viviendas heredadas sin regularizar.
Pero, ¿qué implica no tener cédula de habitabilidad? En muchos casos, no se podrá empadronar al comprador en la vivienda, ni contratar suministros básicos. Sin cédula no se puede dar de alta agua ni luz, lo que puede generar graves problemas habitacionales. Además, si no ha sido correctamente notificado antes de la venta del piso, el comprador puede intentar anular la compraventa o incluso denunciar la vivienda sin cédula de habitabilidad.
Vender o comprar una vivienda sin cédula de habitabilidad: consecuencias
Entonces, ¿Se puede vender una casa sin cédula de habitabilidad? Sí, pero hay que tener en cuenta los efectos prácticos. Si decides vender un piso sin cédula, debes informar por escrito al comprador y dejarlo reflejado ante notario. En caso contrario, puedes incurrir en responsabilidades legales. La ley catalana permite vender un piso sin cédula de habitabilidad si el comprador firma una exoneración expresa en la escritura. Esta exoneración de cédula de habitabilidad en Cataluña debe indicar que el comprador “acepta la ausencia de la cédula y que asume las posibles consecuencias”.
Además, si eres comprador y estás evaluando comprar un piso sin cédula de habitabilidad, es fundamental conocer los riesgos mencionados como la imposibilidad de usarlo como residencia habitual o las restricciones para ponerlo en alquiler o en una venta futura. Además, comprar un piso sin cédula de habitabilidad también puede limitar el valor de tasación.
También conviene saber que una vivienda sin cédula de habitabilidad paga IBI como cualquier otra, ya que este impuesto no depende de la habitabilidad sino del valor catastral. No obstante, si la vivienda no tiene licencia de uso residencial, puede ser considerada como local u otro tipo de inmueble, con implicaciones fiscales.
Y atención: vender casa sin cédula de habitabilidad no es lo mismo que vender sin la Inspección Técnica del Edificio (ITE). Aunque en algunos casos se pueda vender un piso sin ITE, dependerá de la antigüedad del edificio y la normativa municipal aplicable.
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Vender un piso sin cédula: problemas y soluciones
Cuando una vivienda se vende sin cédula de habitabilidad, pueden surgir conflictos legales si no se ha informado correctamente al comprador o al inquilino. Por eso, es importante conocer qué opciones existen para regularizar la situación, qué derechos tiene cada parte y cómo actuar ante posibles incumplimientos.
Si después de la compraventa el comprador descubre que el inmueble no dispone de cédula y no fue informado previamente, puede denunciar la vivienda por falta de cédula de habitabilidad. Del mismo modo, los inquilinos tienen derecho a denunciar un piso de alquiler sin cédula, especialmente si las condiciones del inmueble no cumplen con los requisitos mínimos de habitabilidad exigidos por la ley.
En cuanto a la regularización, puede implicar reformas (en caso de deficiencias estructurales o urbanísticas) o simplemente la tramitación del documento si la vivienda cumple los requisitos. Obtener una nueva cédula cuesta entre 80€ y 200€, y el proceso suele tardar entre 1 y 3 semanas, dependiendo del municipio y del estado del inmueble.
En casos donde no es viable obtener la cédula —por ejemplo, en viviendas construidas ilegalmente o reconvertidas sin licencia—, existe la posibilidad de presentar un informe técnico alternativo, firmado por un arquitecto, que puede permitir cerrar la operación de venta con ciertas garantías legales.
Aunque se puede vender una vivienda sin cédula de habitabilidad, es crucial asesorarse adecuadamente y dejar constancia de esta circunstancia en la escritura y. La falta de cédula afecta al uso residencial, a la contratación de suministros y a la posibilidad de empadronamiento, por lo que entender sus implicaciones legales y fiscales es esencial antes de firmar.
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