Cómo vender tu parte de una vivienda compartida

Muchas veces, por herencias, divorcios o inversiones compartidas, una vivienda pertenece a más de un propietario. En esos casos surge una duda habitual: ¿puedo vender mi parte de un piso a un tercero?

La respuesta es sí, se puede vender la mitad de un piso, pero la operación está regulada legalmente y requiere cumplir ciertos requisitos. En este artículo te explicamos cómo hacerlo, qué derechos tienen los demás copropietarios y qué opciones existen para resolver una situación de proindiviso de manera rápida y segura.

¿Qué significa ser copropietario? ¿Se puede vender la mitad de una vivienda?

Cuando una vivienda pertenece a varias personas, hablamos de una situación de copropiedad o proindiviso. En este escenario, cada titular posee un porcentaje de participación sobre el inmueble (por ejemplo, un 50% cada uno entre dos hermanos o un 33% cada uno en una herencia con tres herederos).

Aunque cada copropietario es dueño de su parte, el uso y la gestión de la vivienda deben acordarse de forma conjunta. Esto implica que ninguno puede decidir unilateralmente sobre el destino del inmueble completo, pero sí puede transmitir o vender su cuota indivisa.

En la práctica, cualquier copropietario puede vender su parte de la propiedad, pero debe tener en cuenta dos aspectos clave:

1. Derecho de tanteo y retracto de los demás copropietarios: Antes de vender una propiedad compartida a un tercero, es obligatorio ofrecer la participación al resto de propietarios en las mismas condiciones. Si no se cumple, los demás podrán ejercer el retracto y quedarse con esa parte una vez vendida.
2. Valor de mercado reducido de la cuota indivisa: Vender la mitad de una vivienda a un tercero es legal, pero suele ser complicado: el comprador adquiere un porcentaje sin control de uso exclusivo, lo que hace que el valor de mercado de la cuota sea notablemente inferior al proporcional de la vivienda completa.

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Opciones para vender la mitad de una propiedad

¿Se puede vender un piso heredado si uno no quiere? La respuesta es no: ningún copropietario puede impedir que otro venda su parte de la vivienda. La ley reconoce el derecho de cada titular a disponer libremente de su cuota indivisa (artículo 399 del Código Civil). 

Existen varias alternativas para desprenderse de una cuota indivisa en una vivienda. Cada opción tiene ventajas e inconvenientes en términos de rapidez, precio y complejidad legal:

1. Vender tu parte del piso al otro copropietario

Es la opción más sencilla y directa. Permite al comprador aumentar su participación en la vivienda hasta alcanzar, en algunos casos, el 100% de la propiedad.

• Ventajas: rapidez, mejor precio y menor riesgo de conflictos.
• Inconvenientes: depender de la voluntad y capacidad económica del resto de copropietarios.

2. Vender tu parte de un piso a un tercero ajeno

Legalmente es posible vender a una persona externa, pero es la opción menos atractiva para el mercado. El nuevo comprador pasará a ser copropietario sin uso exclusivo del inmueble, lo que hace que el valor de la cuota se venda con un descuento considerable respecto al precio de mercado.

• Ventajas: liquidez inmediata si ningún copropietario quiere comprar.
• Inconvenientes: difícil encontrar interesados y precio rebajado.

3. Acción de división de la cosa común

Cuando no hay acuerdo entre copropietarios, cualquiera de ellos puede solicitar judicialmente la división de la cosa común. En este procedimiento, un juez ordena la venta en subasta pública y el dinero se reparte entre los copropietarios según su cuota de participación.

• Ventajas: soluciona bloqueos y asegura la venta.
• Inconvenientes: proceso más largo y costoso, y el precio obtenido en subasta suele ser inferior al del mercado libre.

Documentación y pasos para vender tu parte de una vivienda

Si quieres vender solo tu cuota de una vivienda en proindiviso, deberás seguir un proceso claro y reunir cierta documentación que garantice la validez legal de la operación:

1. Solicitar una nota simple registral: Permite comprobar la titularidad exacta, el porcentaje de propiedad de cada copropietario y si existen cargas o embargos sobre la vivienda. Es el primer paso para conocer tu situación legal real.
2. Valorar la parte indivisa: La tasación debe hacerse considerando que se trata de una cuota de propiedad sin uso exclusivo, lo que suele implicar un precio de mercado rebajado respecto al valor proporcional del inmueble completo.
3. Comunicar la venta a los demás copropietarios: Es obligatorio ofrecer tu parte al resto de propietarios en las mismas condiciones antes de vender a un tercero, ya que cuentan con derecho de tanteo y retracto. Esta notificación debe hacerse de forma fehaciente (burofax, notario).
4. Formalizar la operación ante notario: Una vez encontrado comprador (sea un copropietario o un tercero), la venta se debe formalizar mediante escritura pública de compraventa. En ella se reflejará el porcentaje transmitido y el precio acordado.
5. Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad: Para que la operación tenga plenos efectos frente a terceros, la escritura debe inscribirse en el Registro, actualizando así las cuotas de cada titular.

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