Al alquilar una vivienda el propietario asume una serie de obligaciones legales como arrendador que afectan al estado de la vivienda, a la relación con el inquilino y al cumplimiento de la normativa vigente. Estas obligaciones están reguladas principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por normativa fiscal y autonómica, y conocerlas es clave para evitar conflictos, sanciones o problemas a la hora de recuperar la vivienda o venderla en el futuro.
En esta guía Properfy te explicamos, de forma clara, qué debe cumplir un arrendador al alquilar una vivienda, qué gastos le corresponden y cuáles son los errores más habituales que conviene evitar.
¡Te ayudamos a vender tu piso!
Qué obligaciones tiene un arrendador según la ley de alquileres
El arrendador es el propietario o titular de derechos de un bien inmueble o mueble que cede su uso y disfrute a otra persona, arrendatario o inquilino, a cambio del pago de una renta o alquiler acordado. La figura del arrendador está regulada principalmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que establece qué debe garantizar el propietario cuando alquila una vivienda destinada a uso habitual. Estas obligaciones no son opcionales ni negociables, y se aplican con independencia de lo que se pacte en el contrato si afectan a derechos básicos del inquilino.
Además, de los deberes fiscales y administrativos, fe forma general, el arrendador está obligado a:
- entregar una vivienda habitable,
- mantenerla en condiciones adecuadas durante el alquiler
- y respetar los derechos del inquilino.
La LAU define estas obligaciones como mínimas y de obligado cumplimiento, y se complementan con normativa autonómica y fiscal. En comunidades como Cataluña, este marco se ve reforzado por regulaciones específicas, por lo que, aunque el contrato sea privado, el marco legal prevalece sobre cualquier cláusula que limite derechos esenciales del arrendatario, tal y como recoge la normativa del alquiler en Barcelona y sus efectos más recientes.
Obligaciones del arrendador antes de firmar el contrato de alquiler
Antes de poner una vivienda en alquiler, el propietario debe cumplir una serie de requisitos legales básicos. No hacerlo puede generar problemas desde el primer día del contrato y afectar tanto a la validez del alquiler como a futuros conflictos con el inquilino.
Entrega en condiciones de habitabilidad
El arrendador tiene la obligación de entregar la vivienda en un estado que permita su uso normal como residencia habitual. Esto implica que las instalaciones esenciales funcionen correctamente y que el inmueble cumpla con las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad exigidas por la ley. No es válido alquilar una vivienda con deficiencias estructurales o servicios básicos inoperativos.
Esta obligación no depende del precio del alquiler ni de que el inquilino acepte el estado del piso en el contrato. Si la vivienda no es habitable desde el inicio, el arrendador puede verse obligado a realizar reparaciones inmediatas o incluso a resolver el contrato.
Certificado de eficiencia energética
Antes de alquilar, el propietario debe disponer del certificado de eficiencia energética y entregarlo al inquilino. Este documento es obligatorio en la mayoría de alquileres de vivienda y su ausencia puede conllevar sanciones administrativas. El arrendador es responsable de aportar la documentación exigida por la normativa vigente.
Además del certificado energético, es recomendable facilitar información clara sobre el estado de suministros, inventario si lo hay y condiciones económicas del alquiler, para evitar discrepancias posteriores.
Redacción del contrato
El arrendador se encarga de redactar el contrato de alquiler, que debe recoger de forma clara las condiciones esenciales del arrendamiento: duración, renta, fianza, gastos y derechos de ambas partes. Aunque existe libertad de pacto, el contenido del contrato no puede contradecir las obligaciones mínimas que impone la ley. Las cláusulas abusivas o contrarias a la normativa pueden declararse nulas.
Un contrato bien redactado no solo protege al inquilino, también reduce riesgos para el arrendador y facilita la gestión del alquiler o una futura venta del inmueble.
Depósito obligatorio de la fianza
En los alquileres de vivienda habitual, el arrendador debe exigir una fianza equivalente a una mensualidad de renta y depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Este trámite es obligatorio y debe realizarse en el plazo establecido por cada comunidad. No depositar la fianza puede conllevar sanciones administrativas para el propietario.
Aunque en la práctica muchos arrendadores lo omiten, el depósito de la fianza no es opcional ni sustituible por pactos privados con el inquilino.
Obligaciones del arrendador durante la vigencia del contrato
Una vez firmado el contrato y entregada la vivienda, las obligaciones del arrendador no desaparecen. Durante todo el periodo de alquiler, el propietario debe garantizar que el inmueble siga siendo apto para su uso y respetar los derechos del inquilino establecidos por la ley.
Mantenimiento y reparaciones
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye problemas estructurales, averías graves en instalaciones y cualquier incidencia que impida el uso normal del inmueble. Las reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario no corresponden al propietario.
Es importante diferenciar entre reparaciones necesarias y pequeños arreglos causados por el uso diario, que sí son responsabilidad del inquilino. No asumir esta obligación puede dar lugar a reclamaciones, compensaciones económicas o incluso a la resolución del contrato.
Respeto a la privacidad del inquilino
Durante el alquiler, el arrendador no puede acceder libremente a la vivienda. La ley protege el derecho del inquilino a disfrutar del inmueble como su domicilio, por lo que cualquier entrada debe contar con su consentimiento expreso o estar amparada por causa legal justificada. El propietario no puede entrar en la vivienda sin autorización previa.
Este punto genera muchos conflictos, especialmente en alquileres de larga duración, y su incumplimiento puede tener consecuencias legales para el arrendador.
Gastos y tributos que corresponden al propietario
Si el arrendador es residente fiscal en España, los ingresos obtenidos por el alquiler deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. En el caso de no residentes, la declaración se realiza a través del IRNR. Una correcta gestión fiscal es clave para evitar conflictos derivados de la actualización de la renta, especialmente en lo relativo a los límites legales aplicables.
Existen gastos e impuestos que corresponden al propietario y no pueden trasladarse al inquilino, como el IBI, determinadas tasas municipales o derramas extraordinarias de la comunidad. Estos importes pueden deducirse fiscalmente en algunos casos, pero no pueden utilizarse para justificar subidas del alquiler fuera de los límites permitidos por la ley, como se explica en detalle al analizar si me pueden subir el alquiler cada año.
Devolución de la fianza: plazos y condiciones legales
Al finalizar el contrato, el arrendador dispone de un plazo legal para devolver la fianza, siempre que la vivienda se entregue en buen estado y sin deudas pendientes. Solo pueden descontarse importes debidamente justificados por daños o impagos. La fianza no puede utilizarse de forma automática como última mensualidad.
Si el arrendador retrasa injustificadamente la devolución, el inquilino puede reclamar intereses o iniciar acciones legales, por lo que una liquidación clara y documentada es clave para evitar conflictos.
Preguntas frecuentes sobre las obligaciones del arrendador
¿Qué reparaciones debe pagar el arrendador y cuáles el inquilino?
El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, como problemas estructurales, averías graves o fallos en instalaciones básicas. El inquilino solo responde de pequeños arreglos derivados del uso ordinario de la vivienda.
¿Puede el arrendador entrar en la vivienda alquilada sin permiso?
No. Durante la vigencia del contrato, la vivienda es el domicilio del inquilino y está protegida legalmente. El arrendador solo puede acceder con consentimiento expreso o por causa legal justificada. Entrar sin autorización puede considerarse una intromisión ilegal.
¿Qué ocurre si el arrendador no devuelve la fianza?
Si el arrendador no devuelve la fianza en el plazo legal y sin causa justificada, el inquilino puede reclamarla junto con los intereses correspondientes. Retener la fianza sin justificar daños o impagos es un error frecuente y sancionable.
¿Es obligatorio depositar la fianza en un organismo oficial?
Sí. En los alquileres de vivienda habitual, el arrendador está legalmente obligado a depositar la fianza en el organismo público habilitado por la comunidad autónoma correspondiente (por ejemplo, INCASÒL en Cataluña o la Agencia de Vivienda Social en Madrid). El depósito de la fianza no es un trámite opcional ni sustituible por un acuerdo privado.
¿Puede el arrendador resolver el contrato si necesita la vivienda?
El arrendador puede recuperar la vivienda por causa de necesidad propia o de un familiar directo únicamente si está prevista en el contrato y se comunica al inquilino con los dos meses de antelación legal exigida. Si el objetivo final es vender el inmueble, conviene conocer los derechos y plazos al vender un piso con inquilino, ya que una necesidad genérica o sobrevenida no justifica por sí sola la resolución del contrato.
¡Te ayudamos a vender tu piso!
Cómo gestionar un alquiler o la venta de un piso alquilado sin riesgos
Conocer y cumplir las obligaciones del arrendador no solo evita conflictos con el inquilino, también protege el valor del inmueble y facilita decisiones futuras como la venta del piso o la finalización del alquiler. Analizar a tiempo si es mejor vender o alquilar una vivienda permite tomar decisiones con criterio y evitar errores derivados de una mala gestión contractual o fiscal.
Muchos propietarios descubren estos problemas cuando ya es tarde: al intentar vender un piso alquilado, recuperar la vivienda o regularizar su situación fiscal. Anticiparse y gestionar correctamente el alquiler reduce riesgos legales y económicos a medio y largo plazo.
Si tienes dudas sobre cómo afecta un contrato de alquiler a la venta de tu vivienda, o necesitas valorar tu piso teniendo en cuenta su situación legal, en Properfy analizamos cada caso de forma individual para ayudarte a tomar la mejor decisión con información clara y realista.