La cédula de habitabilidad —también conocida como certificado o licencia de habitabilidad— es uno de los documentos necesarios para vender un piso y acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y confort para ser habitada. En otras palabras, garantiza que el inmueble cumple los requisitos de habitabilidad exigidos por la normativa vigente y que puede destinarse legalmente a uso residencial.
Contar con esta cédula es imprescindible para vender, alquilar o dar de alta los suministros de agua, luz y gas, e incluso para empadronarse en muchos municipios. Por eso, tanto si vas a comprar una vivienda de segunda mano como si estás renovando la tuya, conviene conocer qué es la cédula de habitabilidad, para qué sirve, cómo pedirla y cuánto cuesta obtenerla.
En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la cédula de habitabilidad: desde quién la hace, dónde solicitarla o cómo consultar si está vigente, hasta el precio, el proceso de renovación, los requisitos técnicos y los casos en los que puede no ser necesaria.
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¿Qué es la cédula de habitabilidad? ¿Por qué es importante?
La cédula de habitabilidad —también llamada certificado de habitabilidad o licencia de habitabilidad— es el documento que emite la administración autonómica para confirmar que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada. Su objetivo es garantizar que el inmueble dispone de los requisitos básicos de salubridad, seguridad, ventilación, iluminación y superficie que establece la normativa vigente.
En la práctica, esta cédula funciona como un permiso de uso residencial: sin ella ni la nota simple, la vivienda no puede ser alquilada, vendida, ni conectada a los suministros de agua, gas o electricidad. De hecho, muchas gestiones municipales, como empadronarse sin cédula de habitabilidad, no son posibles o requieren trámites adicionales. En cambio si es necesaria para legalizar una vivienda antigua.
Es importante no confundirla con la licencia de primera ocupación, que acredita la finalización de una obra nueva. La cédula, en cambio, se aplica tanto a viviendas nuevas como usadas, y se debe renovar periódicamente, normalmente cada 15 años. Por eso, si acabas de comprar una vivienda o hace tiempo que no revisas su documentación, conviene consultar si la cédula de habitabilidad está vigente o pedir una copia actualizada.
Tipos de cédula de habitabilidad
Existen varios tipos de cédula de habitabilidad, según el momento y las características del inmueble. Aunque su función es siempre la misma —acreditar que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad—, la normativa distingue entre distintas modalidades según el uso o antigüedad del edificio:
Cédula de primera ocupación
Se concede a viviendas de nueva construcción o tras una rehabilitación integral. Para obtenerla, el promotor o propietario debe aportar la licencia de obras, el certificado final de obra y el informe técnico que acredita que la vivienda cumple la normativa actual. Es un documento imprescindible para dar de alta los suministros por primera vez.
Cédula de segunda ocupación
Las cédulas de habitabilidad de segunda ocupación se aplican a viviendas usadas o de segunda mano cuando se va a realizar una compraventa o un nuevo alquiler. En este caso, un arquitecto o aparejador debe inspeccionar la vivienda y emitir el informe de habitabilidad que certifique que sigue cumpliendo las condiciones mínimas. Es el tipo más habitual en el mercado inmobiliario.
Cédula de primera ocupación de rehabilitación
Corresponde a aquellas viviendas que, sin ser nuevas, han pasado por reformas integrales o cambios de uso (por ejemplo, de local a vivienda). En estos casos, se requiere acreditar que las obras realizadas garantizan los requisitos de habitabilidad actuales.
Todas las cédulas tienen una validez limitada, normalmente de 15 años, aunque puede variar según la comunidad autónoma. Una vez caducada, es necesario renovar la cédula de habitabilidad siguiendo un procedimiento simplificado.
Si desconoces qué tipo de cédula tienes o cuándo expira, puedes consultar tu cédula de habitabilidad o pedir una copia a la administración autonómica correspondiente.
Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad
Para conseguir la cédula de habitabilidad, la vivienda debe cumplir una serie de requisitos mínimos de habitabilidad que aseguren condiciones adecuadas de seguridad, higiene y confort. Estos criterios están regulados por cada comunidad autónoma —por ejemplo, el Decreto 141/2012 en Cataluña—, aunque la mayoría comparten las mismas bases técnicas.
Entre los principales requisitos de la cédula de habitabilidad destacan:
- Superficie útil mínima: cada estancia debe tener unas dimensiones adecuadas para su uso. Por ejemplo, el dormitorio principal no puede ser inferior a 8 m² y la vivienda debe tener al menos 36 m² en total.
- Altura libre de los techos: generalmente, se exige una altura mínima de 2,50 m en estancias habitables.
- Ventilación e iluminación natural: todas las habitaciones deben disponer de ventanas practicables al exterior o a patio interior que garanticen aireación y entrada de luz natural.
- Instalaciones básicas: la vivienda debe contar con suministro de agua, evacuación de aguas residuales, instalación eléctrica y cocina equipada.
- Condiciones de seguridad y accesibilidad: suelos antideslizantes en baños y cocinas, barandillas seguras, y acceso sin barreras arquitectónicas cuando sea posible.
No cumplir estos puntos puede suponer que el técnico no emita el certificado de habitabilidad favorable, impidiendo así solicitar la cédula ante la administración. En esos casos, se pueden requerir obras o mejoras para adecuar la vivienda antes de tramitarla.
Por eso, antes de pedir la cédula de habitabilidad es recomendable realizar una revisión técnica previa o contactar con un arquitecto o aparejador especializado, quien valorará si la vivienda reúne las condiciones necesarias y te indicará las posibles correcciones.
Cómo solicitar la cédula de habitabilidad paso a paso
El proceso para pedir la cédula de habitabilidad es relativamente sencillo, aunque varía ligeramente según la comunidad autónoma. En la mayoría de los casos, la solicitud se realiza de forma telemática o presencial ante la administración competente (por ejemplo, la Generalitat de Catalunya, la Comunidad de Madrid o el Gobierno Valenciano).
A continuación, te explicamos cómo solicitar la cédula de habitabilidad paso a paso:
1. Contrata a un técnico competente
El primer paso es contactar con un arquitecto o arquitecto técnico (aparejador) autorizado, ya que solo un profesional colegiado puede realizar el certificado de habitabilidad. Durante la visita, el técnico inspecciona la vivienda, toma medidas y comprueba que cumple los requisitos mínimos de habitabilidad. Consulta cómo conseguir los planos de tu vivienda online.
2. Obtén el certificado de habitabilidad
Una vez realizada la inspección, el técnico emite el certificado de habitabilidad (también llamado informe técnico o visado de habitabilidad), donde se detallan las condiciones de la vivienda, su distribución y su idoneidad para uso residencial. Este documento tiene una validez limitada (normalmente 3 meses) para presentar la solicitud ante la administración.
3. Presenta la solicitud ante la administración
Con el certificado en mano, el propietario o su representante debe presentar la solicitud de la cédula de habitabilidad junto con la documentación requerida:
- Copia del DNI o NIE del titular.
- Escritura o contrato de compraventa.
- Referencia catastral o recibo del IBI.
- Certificado de habitabilidad firmado por el técnico.
La tramitación puede hacerse online o en las oficinas de vivienda del municipio o comunidad autónoma.
4. Paga las tasas correspondientes
El trámite conlleva una tasa administrativa, cuyo importe varía según la localidad (generalmente entre 10 € y 40 €). A esto se suma el honorario del técnico, que suele rondar entre 100 € y 200 €, dependiendo del tamaño y la ubicación de la vivienda.
5. Recibe la cédula de habitabilidad
Si todo está correcto, la administración expedirá la cédula en formato digital o físico. El plazo habitual de resolución oscila entre una y cuatro semanas, aunque puede ser más rápido si se presenta toda la documentación correctamente.
Precio de la cédula de habitabilidad
El precio de la cédula de habitabilidad depende de varios factores, pero en general es un trámite rápido, asequible y obligatorio para cualquier vivienda que vaya a venderse o alquilarse.
En la mayoría de comunidades autónomas, el coste total se compone de dos partes:
-
Honorarios del técnico
El técnico que realiza el certificado de habitabilidad (arquitecto o aparejador) cobra unos honorarios que suelen oscilar entre 100 € y 200 €, según el tamaño de la vivienda, su antigüedad y la ciudad donde se encuentre. En casos de viviendas muy pequeñas o estudios, el coste puede ser algo menor, mientras que en chalets o viviendas unifamiliares puede superar los 250 €.
-
Tasas administrativas
A los honorarios del técnico hay que sumar las tasas del registro oficial, que varían según la comunidad autónoma. Por ejemplo:
- En Cataluña, la tasa ronda los 14 €.
- En Madrid, puede situarse entre 10 € y 25 €.
- En Valencia o Andalucía, las tasas suelen ser similares.
Por tanto, si te preguntas cuánto cuesta la cédula de habitabilidad, el precio total medio se sitúa entre 120 € y 230 €, incluyendo el certificado y la tasa administrativa.
Renovación o duplicado de la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad tiene una vigencia limitada, generalmente de 15 años desde su emisión, aunque este periodo puede variar según la comunidad autónoma. Una vez caducada, es necesario renovar la cédula de habitabilidad para mantener la validez legal de la vivienda y poder seguir realizando gestiones como vender, alquilar o dar de alta los suministros.
Renovar la cédula de habitabilidad
El proceso para renovar la cédula de habitabilidad es muy similar al de una nueva solicitud, pero más sencillo. No requiere licencia de obras ni proyectos complejos: basta con que un técnico competente visite la vivienda, verifique que sigue cumpliendo los requisitos y emita un nuevo certificado de habitabilidad.
Una vez emitido el certificado, el propietario debe presentar la solicitud de renovación ante la administración correspondiente, junto con la documentación básica (DNI, referencia catastral, recibo del IBI y el informe técnico). En la mayoría de casos, la tramitación se puede hacer de forma telemática y se resuelve en pocos días.
Renovar la cédula a tiempo evita sanciones, problemas con el registro de la propiedad o con la formalización de contratos de alquiler y compraventa.
Duplicado o copia de la cédula de habitabilidad
Si has extraviado la cédula original, puedes pedir una copia o duplicado. El trámite es sencillo: basta con presentar una solicitud en el organismo autonómico o municipal que la expidió originalmente. En algunos casos, la consulta se puede hacer online, indicando la dirección o el número de expediente.
Solicitar una copia de la cédula de habitabilidad resulta especialmente útil si vas a vender tu vivienda y no conservas la documentación original, ya que los notarios suelen requerir una versión actualizada del documento.
Principales diferencias por regiones al pedir la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad se gestiona a nivel autonómico, por lo que cada comunidad establece sus propios requisitos, tasas y procedimientos. Aunque el objetivo es el mismo —garantizar que una vivienda cumple las condiciones básicas para ser habitada—, los pasos para pedir la cédula de habitabilidad o renovarla pueden variar según dónde vivas.
A continuación, te resumimos las principales diferencias por regiones:
Cataluña
Es una de las comunidades donde más se utiliza el término cédula de habitabilidad.
La tramita la Generalitat de Catalunya y el procedimiento se realiza de forma telemática a través del portal de Habitatge. El documento lo emite un técnico habilitado, y la tasa ronda los 14 €.
Puedes consultar o pedir una copia de tu cédula de habitabilidad online introduciendo la dirección o número de expediente. Si no puedes obtenerla te recomendamos consultar la manera de vender un piso sin cedula de habitabilidad en Cataluña.
Comunidad de Madrid
En Madrid, el término habitual es licencia de primera ocupación o licencia de habitabilidad, especialmente en viviendas nuevas. En caso de viviendas antiguas, se puede tramitar un certificado de habitabilidad emitido por un técnico.
La solicitud se gestiona ante la Dirección General de Vivienda y muchas gestiones pueden hacerse también de manera electrónica.
Comunidad Valenciana y Andalucía
En la Comunidad Valenciana, la cédula ha sido sustituida por el certificado de segunda ocupación, con función equivalente. En Andalucía, el documento equivalente es la licencia de ocupación, necesaria para cualquier uso residencial o contratación de suministros.
En ambas regiones, el trámite se realiza en el ayuntamiento correspondiente y requiere un informe técnico de habitabilidad.
En resumen, el proceso para obtener o renovar la cédula de habitabilidad es similar en toda España: necesitas un certificado técnico, pagar una tasa administrativa y presentar la solicitud en el organismo competente. La principal diferencia es el nombre y la vía de gestión, que puede ser autonómica o municipal.
Problemas habituales al pedir la cédula y cómo solucionarlos
A la hora de tramitar o renovar la cédula de habitabilidad, pueden surgir incidencias que retrasen o impidan su concesión. La mayoría se deben a deficiencias en la vivienda o a errores administrativos, y en casi todos los casos existe una solución.
Vivienda sin cédula de habitabilidad
Es común encontrar viviendas antiguas que nunca obtuvieron la cédula de habitabilidad o la tienen caducada. En estos casos, el inmueble no puede venderse, alquilarse ni dar de alta los suministros.
La solución es solicitar una nueva cédula, aportando un certificado de habitabilidad emitido por un técnico competente. Si la vivienda no cumple alguno de los requisitos, el técnico puede indicar las mejoras necesarias (por ejemplo, instalar ventilación, reformar el baño o ampliar la iluminación natural) antes de volver a solicitarla.
Viviendas reformadas o con cambio de uso
Cuando una vivienda ha sufrido reformas importantes o un cambio de uso (por ejemplo, en el cambio de uso de local a vivienda), es necesario tramitar una cédula de primera ocupación de rehabilitación. En este caso, se debe presentar el proyecto técnico que acredite que la reforma cumple la normativa actual.
Cédula extraviada o datos desactualizados
Si has perdido el documento original, puedes pedir una copia o duplicado de la cédula de habitabilidad en la administración autonómica o municipal que la expidió. En algunos casos, es posible consultarla online introduciendo los datos de la vivienda o su número de expediente.
Si los datos del propietario o la dirección han cambiado, bastará con presentar la documentación actualizada para corregirlos.
Viviendas que no cumplen los requisitos
Si el técnico determina que la vivienda no reúne las condiciones mínimas (por ejemplo, falta de ventilación, superficie insuficiente o instalaciones defectuosas), la administración puede denegar la cédula de habitabilidad. En ese caso, el propietario deberá realizar las obras necesarias y volver a solicitar la inspección.
Preguntas frecuentes sobre la cédula de habitabilidad
¿Cuánto tarda en obtenerse la cédula de habitabilidad?
El plazo habitual es de 1 a 4 semanas, dependiendo de la carga administrativa de cada comunidad autónoma. Si la vivienda cumple los requisitos y la documentación está completa, el proceso puede resolverse incluso en pocos días.
¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?
El precio total suele situarse entre 120 € y 230 €, incluyendo el informe técnico y las tasas administrativas. Este coste puede variar según la ubicación, el tamaño de la vivienda y el profesional que lo tramite.
¿Quién hace la cédula de habitabilidad?
Solo un técnico competente —arquitecto, arquitecto técnico o aparejador colegiado— puede emitir el certificado de habitabilidad necesario para tramitar la cédula ante la administración. Ningún particular puede hacerlo por cuenta propia.
¿Puedo vender o alquilar sin cédula de habitabilidad?
No. La cédula es obligatoria para vender o alquilar una vivienda, y su ausencia puede invalidar la operación o generar sanciones. Además, sin ella no es posible contratar los suministros básicos de agua, gas o electricidad.
¿Puedo empadronarme sin cédula de habitabilidad?
Depende del ayuntamiento. En algunos municipios se permite el empadronamiento sin cédula de habitabilidad mediante una declaración responsable o inspección alternativa, pero lo más recomendable es disponer de la cédula vigente para evitar trámites adicionales.
¿Cómo sé si mi vivienda tiene cédula de habitabilidad vigente?
Puedes consultar la cédula de habitabilidad online en la web oficial de vivienda de tu comunidad autónoma o solicitar una copia del documento si lo has extraviado. En Properfy te ayudamos a verificar si tu vivienda dispone de una cédula activa y a renovarla en caso necesario.
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