¿Es buen momento para comprar vivienda en España?

En los primeros seis meses de 2025 el Euríbor ha descendido del 3,53 % al 2,06 % y el precio medio de la vivienda ha subido un 2,4 % interanual hasta los 2.033 €/m². ¿Cuándo será el mejor momento para comprar una casa? En esta guía analizamos pros y contras, proyectamos a 2026 y te damos consejos si buscas comprar o invertir en un piso de segunda mano.

Pros y contras de invertir en vivienda en 2025

El mercado inmobiliario español es un escenario complejo pero lleno de oportunidades. Por un lado, los tipos de interés han bajado, lo que alivia la carga hipotecaria; por otro, los precios siguen altos en muchas zonas y la regulación avanza. Si te preguntas si es mejor comprar una casa ahora o esperar, conviene analizar bien los factores a favor y en contra antes de tomar una decisión.

Pros

1. Hipotecas sensiblemente más asequibles
   Con el Euríbor rondando el 2 %, la cuota mensual de una hipoteca media de 180 000 € a 25 años ha caído unos 140 € respecto a julio 2024 (≈ –12 %). Esto amplía tu capacidad de endeudamiento y te permite acceder a mejores pisos en Madrid o Barcelona.
2. Rendimientos del alquiler atractivos y en ascenso
   La presión de la demanda mantiene rentabilidades brutas superiores al 6 % en capitales como Valencia, Málaga o Zaragoza; incluso descontando gastos y vacantes, la rentabilidad neta supera con frecuencia el 4 %.
3. Escasez de obra nueva
   Los visados de vivienda siguen un 30 % por debajo de la media 2010‑2020, un cuello de botella que limita las correcciones bruscas de precio y protege tu inversión a medio plazo.
4. Cobertura frente a la inflación
   Con el IPC estabilizado en torno al 2 %, la vivienda sigue actuando como refugio de valor, especialmente en zonas prime y ciudades universitarias con demanda permanente.

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Contras

1. Precios en máximos históricos
   Madrid, Barcelona y Palma cotizan un 6‑8 % por encima del pico de 2007 en términos reales. La selección del activo es clave para evitar sobrepagar.
2. Riesgo de desaceleración macroeconómica
   El BCE prevé un avance del PIB de la eurozona del 0,9 % en 2025; un enfriamiento mayor afectaría al empleo y, por extensión, a la demanda compradora.
3. Fiscalidad y gastos de transacción elevados
   ITP, notaría, registro y gestoría suman alrededor del 10 % del valor de compra. Necesitarás un horizonte de 5‑7 años para amortizarlos.
4. Mayor regulación del alquiler turístico
   Varias CCAA planean una nueva ley con cupos y licencias más estrictas para 2026; si tu inversión depende del alquiler vacacional, incorpora este riesgo en tus cálculos.

Evolución del mercado inmobiliario y tendencias para 2026

Tras un ejercicio 2024 de transición y una primera mitad de 2025 marcada por la relajación de los tipos, el consenso de analistas sitúa 2026 como buena época para comprar una propiedad: ligero crecimiento de precios, tipos algo más bajos y reactivación paulatina de la oferta.

Política monetaria y Euríbor

• Trayectoria de los tipos: El BCE ya ha aplicado dos recortes de 25 pb en 2025 y proyecta al menos otro en marzo 2026, lo que llevaría la facilidad de depósito al 2,75 %.
• Euríbor 12 m: Se espera que promedie ≈ 1,80 % en 2026 (frente al 2,06 % de 2025), aliviando todavía más la carga financiera de las hipotecas variables.

Precios de la vivienda

• Escenario base: En 2026, se espera un alza leve en el precio de la vivienda del 1,5 %, aunque con grandes diferencias. En zonas prime de Madrid/Barcelona podrían moverse en el rango 2‑3 %, mientras que el interior y la costa atlántica se quedarían en torno al 0‑1 %.
• Escenario adverso: Corrección máxima del ‑2 % limitada por la escasez estructural de obra nueva y la demanda de reposición.

Oferta vs. demanda

• Visados de obra nueva: Aunque crecen (+7‑8 % anual), siguen un 25 % por debajo del ritmo 2010‑2020; el desequilibrio persiste, sobre todo en Madrid, Málaga y Baleares.
• Crear un hogar es más barato que alquilar en 42 de 50 capitales de provincia, lo que impulsa la demanda compradora entre jóvenes con ahorros.

Regulación y fiscalidad

• Ley de Vivienda: El tope del 3 % anual a la actualización de rentas seguirá vigente hasta 2027; parte de la demanda inversora migrará a la compra‑venta tradicional.
• Incentivos a rehabilitación energética: Deducciones IRPF del 40 % hasta 31‑dic‑2026 pueden abaratar reformas y trasladar plusvalías a la vivienda usada.

Indicadores clave (histórico y proyección)

 

Indicador	2024	2025	2026	Δ 24‑25	Δ 25‑26
Euríbor medio (julio)	3,53 %	2,06 %	1,80 %	−1,47 pp	−0,26 pp
Precio medio vivienda (€/m²)	1.866	2.033	2.063	+2,4 %	+1,5 %
Visados obra nueva (u.)	95 300	102 000	110 000	+7,0 %	+7,8 %
Transacciones totales (u.)	640 000	620 000	635 000	−3,1 %	+2,4 %
Rentabilidad bruta alquiler	6,1 %	6,3 %	6,4 %	+0,2 pp	+0,1 pp

Semáforo Properfy 2026

Métrica	Riesgo
Euríbor	🟢 Bajo	Se mantiene por debajo del 2 % todo el año
Precios	🟡 Moderado	Incremento leve, dispar por zonas
Demanda	🟢 Sólida	Hogares nuevos (+100 k/año)
Oferta	🔴 Escasa	Visados aún lejos de la media histórica

 

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Consejos al comprar un piso de segunda mano

Comprar una vivienda en Madrid o en cualquier otra ciudad de España puede ser una gran oportunidad, pero también conlleva riesgos si no te informas bien. Aquí van nuestros consejos clave:

1. Solicita la nota simple actualizada
   Te permitirá comprobar si el inmueble está libre de cargas, embargos o limitaciones.
2. Revisa el estado del edificio
   Verifica si ha pasado la ITE (Inspección Técnica del Edificio), si hay derramas previstas o si el inmueble tiene patologías estructurales.
3. Exige el certificado energético y valora el aislamiento
   Una calificación mínima de letra D evitará reformas futuras y te permitirá acceder a subvenciones para rehabilitación.
4. Negocia el precio con datos, no por intuición
   Usa comparables reales del barrio. Esto te da margen para ajustar el precio.
5. Simula tu hipoteca a distintos escenarios
   Prueba cuotas con Euríbor al 2 % y al 3 % para saber si podrías mantener el pago si los tipos cambian.
6. Incluye cláusula suspensiva en el contrato de arras
   Asegura que la reserva solo se ejecuta si el banco aprueba la financiación, evitando perder la señal.
7. Calcula bien los costes extra
   Necesitarás entre el 30 % y 35 % del valor total por la entrada, impuestos, notaría, etc.
8. Valora el tipo de hipoteca según tus planes
   Si vas a vivir pocos años, una hipoteca mixta o variable puede ser más rentable que una fija.

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