La licencia de primera ocupación (LPO) es uno de los documentos más importantes dentro de la documentación necesaria para vender un piso. Este permiso municipal acredita que una vivienda cumple las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por ley, y que puede ser utilizada legalmente por sus ocupantes.
A pesar de su relevancia, muchos propietarios —especialmente de viviendas antiguas o reformadas— no saben si su casa dispone de esta licencia o cómo obtenerla. En esta guía te explicamos qué es la licencia de primera ocupación, para qué sirve, cuándo es obligatoria y cómo comprobar si tu vivienda la tiene en comunidades como Cataluña o Madrid.
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Qué es la licencia de primera ocupación (LPO)
La licencia de primera ocupación, también llamada certificado o permiso de primera ocupación, es un documento emitido por el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Su función es acreditar que el inmueble ha sido construido o rehabilitado conforme al proyecto aprobado y que cumple las condiciones necesarias para ser habitado.
En otras palabras, la LPO autoriza oficialmente el uso residencial de una vivienda, confirmando que reúne los requisitos de seguridad, salubridad, accesibilidad y eficiencia energética establecidos por la normativa vigente.
¿Cuál es la diferencia entre licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad?
Aunque en ocasiones se confunden, no son lo mismo:
- La licencia de primera ocupación (LPO) se concede al finalizar la obra de un edificio nuevo o rehabilitado.
- La cédula de habitabilidad, en cambio, acredita que una vivienda ya existente sigue siendo apta para vivir.
En comunidades como Cataluña, ambas figuras coexisten: las viviendas nuevas requieren LPO y las antiguas, cédula.
Para qué sirve la licencia de primera ocupación
La licencia de primera ocupación (LPO) no es un simple trámite administrativo: es el documento que permite utilizar una vivienda de forma legal. Acredita que el inmueble ha pasado las inspecciones técnicas y cumple las condiciones mínimas de seguridad, habitabilidad, higiene y accesibilidad exigidas por el Ayuntamiento.
Sin esta licencia, la vivienda no puede ser considerada habitable a efectos legales, lo que afecta a diferentes gestiones relacionadas con su uso o compraventa.
1. Para vender o alquilar una vivienda
Es el requisito previo para vender o alquilar un inmueble de manera legal. En la mayoría de los municipios, el comprador o la notaría puede exigir este documento antes de formalizar la escritura.
Además, si la vivienda no cuenta con la LPO, no puede inscribirse como “habitable” en el Registro de la Propiedad, lo que puede frenar la operación o la concesión de una hipoteca.
2. Para dar de alta los suministros
Las compañías de agua, luz o gas suelen requerir la licencia de primera ocupación o certificado equivalente para tramitar los contratos.
El motivo es que este documento garantiza que las instalaciones han sido revisadas y son seguras para su uso doméstico.
3. Para acreditar la habitabilidad ante el Ayuntamiento
La LPO también es necesaria para empadronarse o solicitar determinadas ayudas públicas vinculadas a la vivienda.
Sirve como prueba de que el inmueble está legalmente reconocido como residencia habitual.
4. Pagar el IBI sin licencia de ocupación: ¿es posible?
Sí, se puede pagar el IBI de una vivienda que no tiene licencia de primera ocupación, ya que el impuesto se calcula según los datos del Catastro.
Sin embargo, pagar el IBI no regulariza la situación urbanística ni convierte la vivienda en habitable a efectos legales. Si no tiene LPO, el propietario podría enfrentarse a limitaciones para vender, alquilar o contratar suministros.
Desde cuándo es obligatoria y en qué casos se exige
La licencia de primera ocupación es un requisito con más de medio siglo de historia en la normativa urbanística española. Su obligatoriedad se remonta al Decreto 2414/1961, que ya establecía que ningún edificio podía ocuparse sin la previa autorización municipal.
Posteriormente, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 1999 consolidó este requisito, y hoy sigue siendo obligatoria en todo el territorio nacional.
Viviendas de obra nueva
Toda vivienda de obra nueva necesita obtener la licencia de primera ocupación antes de poder habitarse o venderse. Sin ella, no se puede dar de alta en los servicios básicos ni inscribir la obra en el Registro de la Propiedad. La LPO certifica que el inmueble ha sido construido conforme al proyecto aprobado y que ha superado las inspecciones finales de obra.
Viviendas rehabilitadas o con reforma integral
Cuando una vivienda ha sido objeto de una reforma integral o cambio de uso (por ejemplo, de local comercial a vivienda), también debe tramitar una nueva licencia de primera ocupación. Este paso garantiza que las obras realizadas cumplen las condiciones de seguridad, accesibilidad y eficiencia energética exigidas por el Ayuntamiento.
Viviendas antiguas que nunca tuvieron licencia
En el caso de viviendas antiguas, especialmente construidas antes de los años 80, es frecuente que no dispongan de LPO porque la normativa municipal era menos estricta. En estos casos, los propietarios pueden regularizar la situación solicitando un certificado técnico de antigüedad y habitabilidad o, en comunidades como Cataluña, una cédula de habitabilidad.
Si una vivienda no cuenta con LPO, se puede seguir vendiendo siempre que el comprador lo acepte expresamente y el inmueble cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad, aunque su valor de mercado puede verse afectado.
Cómo saber si una vivienda tiene licencia de primera ocupación
Si estás pensando en vender o comprar una vivienda, es fundamental comprobar si dispone de la licencia de primera ocupación (LPO). Este documento puede encontrarse en distintos registros o solicitarse directamente al Ayuntamiento, según el municipio o la comunidad autónoma.
A continuación te explicamos cómo verificar si una vivienda tiene licencia de primera ocupación en Cataluña y en Madrid, los dos territorios donde más dudas genera este trámite.
En Cataluña
En Cataluña, la licencia de primera ocupación la expide el Ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda, aunque su control se gestiona habitualmente a través de la Oficina Virtual d’Habitatge.
Puedes comprobar si tu vivienda tiene LPO de las siguientes formas:
- Consultando el expediente de obra en el Ayuntamiento (presencialmente o por sede electrónica).
- Revisando la escritura de obra nueva o nota simple registral, donde a veces se menciona la fecha de concesión.
- Verificando si el inmueble dispone de una cédula de habitabilidad vigente, en el caso de viviendas antiguas.
En Cataluña, si la vivienda nunca obtuvo la LPO, puede regularizarse mediante la solicitud de cédula de habitabilidad, siempre que cumpla las condiciones de habitabilidad actuales.
En Madrid
En la Comunidad de Madrid, la licencia de primera ocupación también la concede el Ayuntamiento correspondiente.
Para viviendas de Madrid capital, se puede consultar:
- A través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid, accediendo al apartado Urbanismo – Licencias y declaraciones responsables.
- Solicitando un certificado de primera ocupación en el Registro del Área de Urbanismo.
- En caso de viviendas muy antiguas o con obras de rehabilitación, puede sustituirse por una declaración responsable de primera ocupación emitida por técnico competente.
Si el inmueble no dispone de LPO ni de certificado equivalente, conviene regularizar la situación antes de ponerlo en venta, ya que puede afectar tanto al valor del inmueble como a la formalización notarial.
Quién otorga la licencia y cuáles son los requisitos
La licencia de primera ocupación es una competencia municipal, lo que significa que la otorga el Ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda. Cada consistorio puede tener sus propios formularios o tasas, pero el procedimiento general es similar en toda España.
Este permiso se tramita una vez finalizadas las obras y se concede tras verificar que el edificio cumple el proyecto aprobado y las condiciones de habitabilidad y seguridad.
Requisitos para obtener la licencia de primera ocupación
Para solicitar la LPO, el propietario o promotor debe presentar una serie de documentos técnicos y administrativos ante el Ayuntamiento.
Los requisitos más comunes incluyen:
- Certificado final de obra, firmado por el arquitecto o aparejador que dirigió los trabajos.
- Proyecto de ejecución visado, que confirme que las obras se realizaron conforme a la licencia inicial.
- Boletines de instalaciones (agua, luz, gas, telecomunicaciones), que acrediten su correcto funcionamiento.
- Acta de recepción de obra, en caso de promociones con varios propietarios.
- Pago de tasas municipales, cuyo importe varía según el municipio.
- Inspección municipal favorable, en la que un técnico del Ayuntamiento revisa que el inmueble está en condiciones de ser habitado.
Plazos y procedimiento
Una vez presentada la documentación, el Ayuntamiento dispone de un plazo de entre 15 y 45 días hábiles para emitir la resolución. En algunos municipios, si no se recibe respuesta dentro del plazo establecido, puede aplicarse el silencio administrativo positivo, lo que implica la concesión automática de la licencia.
Precio y plazos de la licencia de primera ocupación
El precio de la licencia de primera ocupación (LPO) no es fijo: depende del Ayuntamiento y del tipo de vivienda. Cada municipio establece sus propias tasas urbanísticas, por lo que el coste puede variar ligeramente de una ciudad a otra.
Cuánto cuesta la licencia de primera ocupación
En la mayoría de los casos, el precio de la LPO oscila entre 100 € y 400 €, dependiendo de factores como:
- la superficie construida,
- el tipo de inmueble (vivienda unifamiliar, bloque, local reconvertido, etc.),
- y el municipio donde se tramita.
Por ejemplo:
- En Barcelona, la tasa media por licencia de primera ocupación suele rondar los 250 € – 300 €.
- En Madrid, puede situarse entre 150 € y 250 €, según el distrito y la superficie de la vivienda.
En promociones de obra nueva, estos costes suelen estar incluidos dentro de los gastos de final de obra que asume el promotor.
Cuánto tarda en concederse la licencia de primera ocupación
El plazo medio de tramitación de la LPO varía entre 15 y 45 días hábiles desde que se presenta toda la documentación. No obstante, este periodo puede alargarse si:
- faltan certificados o informes técnicos,
- el Ayuntamiento requiere una inspección presencial adicional, o
- existen retrasos administrativos.
En algunos municipios se aplica el silencio administrativo positivo, por el cual, si transcurre el plazo sin respuesta, la licencia se considera concedida automáticamente.
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Qué hacer si tu vivienda no tiene licencia de primera ocupación
Si tu vivienda no dispone de licencia de primera ocupación (LPO), no significa necesariamente que no puedas venderla, pero sí deberás regularizar su situación para evitar problemas legales o pérdidas de valor en la operación.
El procedimiento dependerá del año de construcción, el tipo de inmueble y la comunidad autónoma donde se encuentre.
1. Comprueba si realmente nunca tuvo licencia
En viviendas antiguas (anteriores a los años 80), es habitual que la licencia no figure en el expediente municipal porque no existía una obligación tan estricta como la actual.
Antes de iniciar cualquier trámite, solicita en el Ayuntamiento o en el archivo urbanístico una búsqueda del expediente original de obra o de la licencia de ocupación inicial.
2. Solicita un certificado técnico de habitabilidad
Si no consta licencia y el inmueble cumple con las condiciones básicas de seguridad y salubridad, un técnico competente (arquitecto o aparejador) puede emitir un certificado de habitabilidad o antigüedad, que acredite que la vivienda es apta para uso residencial.
Este documento puede servir de base para obtener una nueva licencia de primera ocupación o, en su defecto, una cédula de habitabilidad.
3. En Cataluña: regularización mediante cédula de habitabilidad
En Cataluña, la cédula de habitabilidad cumple una función similar a la licencia de primera ocupación para viviendas antiguas.
Si la vivienda fue construida antes de 1984 y no tiene LPO, puedes solicitar una cédula de habitabilidad de segunda ocupación presentando:
- el certificado de habitabilidad emitido por un técnico,
- el recibo del IBI,
- y una referencia catastral que acredite la existencia del inmueble.
Este documento te permitirá vender o alquilar legalmente la vivienda y contratar suministros básicos.
4. En Madrid: declaración responsable o licencia posterior
En la Comunidad de Madrid, las viviendas antiguas o rehabilitadas pueden regularizarse mediante una declaración responsable de primera ocupación, que sustituye a la LPO tradicional. El propietario debe presentar:
- un certificado técnico de conformidad urbanística,
- fotografías del inmueble,
- y un justificante del pago de tasas.
Si el Ayuntamiento no se pronuncia en 30 días, la declaración se considera válida por silencio administrativo positivo.
5. Si vas a vender sin licencia
Legalmente, sí puedes vender una vivienda sin LPO, pero el comprador deberá aceptarlo expresamente en la escritura. Aun así, esto puede suponer:
- dificultades para obtener hipoteca,
- reducción del valor de mercado,
- o incluso retrasos en la firma notarial.
En Properfy recomendamos regularizar siempre la situación antes de poner el piso a la venta, ya que disponer de todos los certificados (LPO, cédula, nota simple, certificado energético) transmite confianza y seguridad jurídica al comprador.