Guía completa para vender una vivienda de protección oficial en 2025

La venta de un piso de protección oficial (VPO) no es igual que vender una vivienda libre. La operación está sujeta a restricciones legales, como la necesidad de autorización administrativa, la obligación de respetar un precio máximo legal (PML) y, en algunos casos, el derecho de tanteo y retracto por parte de la Administración.

En esta guía actualizada a 2025, te explicamos cuándo se puede vender una VPO, cómo calcular el precio máximo, qué documentación necesitas y qué opciones existen (prescripción o descalificación) para realizar la operación de manera legal y segura.

¿Se puede vender  un piso de protección oficial? ¿Qué es exactamente una VPO?

Sí, los pisos de protección oficial se pueden vender, pero con condiciones. Se trata de un inmueble promovido con ayudas públicas para facilitar el acceso a la vivienda a familias con ingresos limitados. A cambio de esas ayudas, la vivienda queda sujeta a un régimen especial que impone restricciones de uso y de transmisión durante un periodo determinado, según la comunidad autónoma. Mientras dure esa protección, la venta requiere autorización administrativa y debe respetar el precio máximo legal de venta (PML). Una vez finalizado el plazo de protección (o tras descalificación voluntaria), la VPO puede venderse como una vivienda libre.

• Duración de la protección: suele oscilar entre 10, 20 o hasta 30 años a partir de la calificación definitiva.

• Uso obligatorio: debe destinarse siempre a la residencia habitual y permanente del comprador.

Formas en las que finaliza la protección

• Prescripción: la protección caduca automáticamente una vez cumplido el plazo legal establecido en la calificación definitiva. Desde ese momento, la vivienda pasa a ser una VPO venta libre.

• Descalificación voluntaria: el propietario solicita al organismo competente la descalificación antes de que termine el plazo. En la mayoría de comunidades autónomas, esto exige la devolución de las ayudas y subvenciones recibidas, más los intereses legales correspondientes.

En resumen: si te decides por la venta de una VPO, el cómo y cuándo hacerlo dependerá de si sigue bajo protección, si se solicita la descalificación voluntaria o si ya ha prescrito el régimen.

¡Te ayudamos a vender tu piso!

Contacta

Autorización administrativa: cuándo y cómo solicitarla

Mientras la vivienda esté dentro de su régimen de protección, cualquier transmisión requiere autorización de la Administración autonómica.

• Cuándo se necesita: en toda venta de una VPO protegida, salvo excepciones previstas en normativa autonómica.

• Dónde solicitarla: en la Consejería o Instituto de Vivienda de la comunidad autónoma correspondiente.

• Qué se comprueba: que se respeta el Precio Máximo Legal, que el comprador es elegible y que no existen cargas pendientes.

• Plazos: suelen oscilar entre 1 y 3 meses según comunidad autónoma.

Sin esta autorización, la venta puede ser nula de pleno derecho y generar sanciones.

Requisitos para vender un un piso de protección oficial

Vender una vivienda de protección oficial no solo depende del propietario: también el comprador debe cumplir una serie de requisitos legales y la propia Administración autonómica puede intervenir en la operación.

Requisitos que debe cumplir el comprador de una VPO

Para poder adquirir una vivienda protegida, el comprador debe demostrar que reúne las condiciones exigidas por la normativa autonómica:

1. Ingresos máximos: no superar un límite de veces el IPREM (normalmente entre 3 y 5, según el plan de vivienda y la comunidad autónoma).

2. Residencia habitual: la VPO debe destinarse a vivienda permanente, no a segunda residencia ni a inversión para alquiler.

3. No ser propietario de otra VPO: salvo que venda previamente la que tenga.

4. Cumplir otros requisitos específicos: en algunos programas se establecen condiciones de edad, situación familiar o discapacidad.

Estos requisitos son verificados por la Administración en el proceso de autorización de la venta.

Derecho de tanteo y retracto de la Administración

Además de los requisitos del comprador, las comunidades autónomas se reservan un derecho preferente de adquisición sobre las VPO para garantizar que se mantenga su función social.

• Tanteo: la Administración puede quedarse con la vivienda igualando la oferta de compra de un particular, dentro de un plazo que suele oscilar entre 30 y 60 días naturales tras la notificación.

• Retracto: si la venta se realiza sin notificar o en condiciones diferentes a las comunicadas, la Administración puede ejercer el retracto y reclamar la vivienda en las mismas condiciones en las que se haya vendido.

• Notificación obligatoria: el propietario debe informar a la Administración del precio y condiciones de la operación antes de cerrar la venta con un tercero.

Ignorar estos derechos puede suponer la nulidad de la compraventa y sanciones económicas. Si la Administración decide ejercer el tanteo, el comprador particular pierde la prioridad, ya que la vivienda pasará al parque público en las mismas condiciones pactadas.

Por cuanto se puede vender un piso de protección oficial: calcular el Precio Máximo Legal (PML) en 2025

Mientras una vivienda de protección oficial esté dentro de su periodo de protección, no puede venderse a precio libre: la normativa obliga a respetar el llamado Precio Máximo Legal (PML). Este valor lo fijan las comunidades autónomas y se calcula aplicando una fórmula oficial sobre la superficie útil de la vivienda. Si no se respeta el PML la operación puede ser anulada por la Administración. Además, el propietario puede enfrentarse a sanciones económicas.

Fórmula básica del PML

PML = superficie útil × módulo autonómico vigente × coeficientes de ubicación y conservación

• Superficie útil: metros cuadrados reconocidos en la calificación definitiva de la VPO.

• Módulo autonómico: valor €/m² fijado por cada comunidad autónoma en sus planes de vivienda.

• Coeficientes: se aplican según factores como el municipio, la zona geográfica, el tipo de promoción o el estado de conservación.

Ejemplos de cálculo del Precio Máximo Legal (PML)

Ciudad	Módulo autonómico 2025	Vivienda 60 m²	Vivienda 80 m²	Vivienda 90 m²
Madrid	1.300 €/m²	78.000 €	104.000 €	117.000 €
Barcelona	1.200 €/m²	72.000 €	96.000 €	108.000 €
Sevilla	1.050 €/m²	63.000 €	84.000 €	94.500 €
Valencia	1.000 €/m²	60.000 €	80.000 €	90.000 €

Imaginemos una VPO en Barcelona de 80 m² útiles en 2025, con un módulo básico de 1.200 €/m² y un coeficiente de zona de 1,05:

80 m² × 1.200 € × 1,05 = 100.800 €

Ese sería el precio máximo al que se puede vender la vivienda VPO en Barcelona, aunque el mercado libre en esa misma zona esté muy por encima.

¡Te ayudamos a vender tu piso!

Contacta

Documentación necesaria para vender una VPO

Vender una casa de protección oficial exige reunir una serie de documentos específicos, además de los habituales en cualquier compraventa. Prepararlos con antelación es clave para que la operación sea rápida y sin rechazos administrativos.

Documentos específicos de la VPO

• Calificación definitiva de la vivienda: acredita que la vivienda está protegida y desde qué fecha.

• Resolución de autorización administrativa (si la VPO sigue protegida): permiso de la comunidad autónoma para poder vender.

• Certificado de Precio Máximo Legal (PML): documento oficial que fija el valor máximo al que puede venderse la vivienda.

• Justificante de ayudas recibidas: incluye subvenciones, préstamos cualificados u otras ventajas económicas asociadas a la VPO.

• Devolución de ayudas (si procede): en caso de descalificación voluntaria, hay que aportar el justificante de reintegro de las ayudas más los intereses legales.

Documentos generales de la compraventa

• Nota simple registral: para acreditar la titularidad y posibles cargas.

• Escritura de propiedad: documento que acredita la titularidad ante notario.

• Certificado de eficiencia energética (CEE): obligatorio para todas las viviendas en venta.

• Últimos recibos de IBI y comunidad: demuestran que el piso está al corriente de pago.

• Otros documentos complementarios: planos, certificado de deudas cero con la comunidad, certificado de inspección técnica del edificio (ITE/IEE) si aplica.

Disponer de toda esta documentación no solo es un requisito legal, sino que también transmite confianza al comprador y evita retrasos en la firma de arras o escritura.

Cómo vender tu VPO de forma segura en 2025

En definitiva, sí, se puede vender una vivienda de protección oficial, pero el proceso exige cumplir con autorización, precio máximo legal, requisitos del comprador y posibles derechos de tanteo de la Administración.

En Properfy te ayudamos a calcular el precio máximo de venta, tramitar la autorización y gestionar la operación de principio a fin, para que vendas tu piso de forma legal, rápida y sin sorpresas.