¿Quieres vender tu piso de alquiler con renta antigua?

Vender un piso con renta antigua es posible, pero la operación exige de una valoración específica, llevar toda la documentación impecable y conocer bien los derechos del inquilino, que condicionan el precio y el tipo de comprador, normalmente, un inversor patrimonial. Esta guía te explica cómo identificar si tu contrato es de renta antigua, qué puedes y no puedes hacer, y cómo cerrar la venta rápida y con seguridad jurídica.

Qué es una vivienda de “renta antigua” y cómo identificarla

Se considera una propiedad de renta antigua aquella cuyo contrato de vivienda sea anterior al 9 de mayo de 1985 (LAU de 1964), y por tanto, que quedó amparada por el régimen transitorio de la LAU 1994. Estas viviendas suelen mantener rentas muy por debajo de mercado y prórrogas largas o forzosas.

Para saber si tu piso arrendado tiene esta condición, puedes: 

• Revisar la fecha y el texto del contrato original y de sus anexos/novaciones.
• Comprobar si la actualización de la renta sigue fórmulas antiguas o límites propios del régimen transitorio.
• Reunir recibos, y verifica situación de IBI/comunidad; obtén nota simple para confirmar titularidad y cargas.
• Si el contrato tiene fecha fehaciente (o está inscrito), mejor para acreditar su oponibilidad.

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Derechos del inquilino que afectan a la venta:

El inquilino de renta antigua mantiene la continuidad en la vivienda mientras cumpla el contrato y la ley. En caso de fallecimiento del titular, pueden producirse subrogaciones a favor del cónyuge o pareja análoga y de los descendientes —y, en su defecto, de ascendientes a su cargo— siempre que concurran los requisitos de convivencia y plazos, con límites en número y orden. 

Si se subroga a un hijo, su derecho es limitado: se mantiene dos años o hasta que cumpla 25, lo que suceda después; aunque si el hijo tiene discapacidad ≥ 65 %, la subrogación se prolonga hasta su fallecimiento. Además, si a 1 de enero de 1995 ya se habían producido dos subrogaciones, el contrato se extingue cuando muere la segunda persona subrogada.

Además, en la venta del inmueble, el arrendatario conserva sus derechos de tanteo y retracto (salvo excepciones legales), pudiendo adquirir la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros. El comprador que adquiere el piso se subroga en el contrato vigente (art. 14 LAU) y debe respetar la renta y la duración pactadas; disponer de fecha fehaciente del contrato o su inscripción registral refuerza su oponibilidad frente a terceros.

Pasos para vender un piso con renta desactualizada

Antes de poner precio, ordena la documentación, calcula un descuento por ocupación realista y respeta los derechos del inquilino. Con eso, la firma y el registro irán rodados.

1) Documentación y comprobaciones

Reúne y valida todo lo que define la situación del alquiler:

• Contrato original y anexos/novaciones, más recibos recientes.
• Nota simple actualizada (titularidad, cargas, hipoteca).
• Último IBI y cuotas de comunidad al día.
• Certificado de eficiencia energética.
• Comprueba si hubo o podrían darse subrogaciones (cónyuge/descendientes) y en qué condiciones.

2) Notificación y derechos de adquisición preferente

Antes de vender, notifica fehacientemente al inquilino el precio y las condiciones (usa burofax o medio equivalente).

• Si procede tanteo, el inquilino tiene un plazo legal para igualar la oferta.
• Si no lo ejerce y se vende a un tercero, puede existir retracto en un plazo breve desde la inscripción/comunicación, por el mismo precio y condiciones.

3) Firma notarial y registro de la subrogación del comprador

En la escritura de compraventa deja claro que el comprador se subroga en el contrato de arrendamiento (art. 14 LAU).

• Aporta copia con fecha fehaciente del contrato para reforzar su oponibilidad.
• Inscribe la compraventa y comunica al inquilino el cambio de arrendador, la cuenta de pago y los datos de contacto.
• Si hay hipoteca, coordina su cancelación (o subrogación) en la misma firma; evita segundas visitas a notaría.

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