Vender un piso con okupas es una situación compleja, pero no imposible. En España, la ley permite la compraventa de una vivienda ocupada, siempre que el comprador sea informado de forma clara y que la operación se ajuste al marco legal vigente. La clave está en conocer la situación jurídica real del inmueble antes de tomar decisiones. No todas las ocupaciones son iguales ni tienen las mismas consecuencias.
Existen diferencias importantes entre okupación ilegal, allanamiento o inquilinos que han dejado de pagar, y cada escenario afecta de forma distinta al precio, al perfil del comprador y a los plazos de la operación. Confundir estos conceptos suele llevar a errores que encarecen o bloquean la venta. En esta guía Properfy te explicamos qué opciones existen para vender un piso con okupas, qué riesgos debes valorar y cómo plantear la operación con realismo.
¿Se puede vender un piso con okupas en España?
Sí, es legal vender una casa con okupas en España, siempre que el comprador sea informado de forma expresa de la situación de ocupación antes de la compraventa. La ley no exige que la vivienda esté libre de ocupantes para poder venderla, pero sí obliga a actuar con transparencia para evitar la nulidad del contrato o reclamaciones posteriores.
Desde el punto de vista jurídico, la ocupación no impide la transmisión de la propiedad, ya que lo que se vende es el inmueble y sus cargas, incluida la situación posesoria. El comprador adquiere el piso en el estado en el que se encuentra, asumiendo los riesgos y las acciones legales necesarias para recuperar la posesión si así lo decide.
Ahora bien, vender un piso con okupas no es una operación estándar. La ocupación condiciona el precio, limita el perfil de compradores y suele excluir la financiación bancaria, por lo que es fundamental plantear la venta con una estrategia realista y bien documentada desde el inicio.
Okupación, usurpación, allanamiento e inquiokupación: no es lo mismo
No todas las ocupaciones tienen el mismo encaje legal ni las mismas consecuencias a la hora de vender una vivienda. Identificar correctamente el tipo de ocupación es clave porque define la vía legal, los plazos de recuperación y el impacto en el precio de venta.
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Okupación: Se produce cuando una vivienda es ocupada sin consentimiento del propietario y sin ningún título legal que lo justifique. Suele afectar a inmuebles vacíos y requiere acreditar la ausencia total de derecho de uso por parte del ocupante.
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Usurpación: Es la ocupación ilegal de una vivienda que no constituye morada habitual del propietario. Se trata de un delito tipificado en el Código Penal y puede dar lugar a un procedimiento penal. Este escenario suele permitir una actuación legal más directa que otros supuestos.
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Allanamiento de morada: Ocurre cuando la ocupación afecta a una vivienda que es morada habitual del propietario o de un tercero. Es un delito más grave y permite una intervención policial más rápida. No es habitual en procesos de venta, pero conviene diferenciarlo.
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Inquiokupación: Se da cuando existe un contrato de alquiler válido, pero el inquilino ha dejado de pagar la renta. Aunque mediáticamente se asimila a la okupación, legalmente es un conflicto arrendaticio y se tramita por la vía civil, lo que suele alargar los plazos de recuperación. Conviene conocer los derechos y plazos al vender un piso con inquilino, ya que la estrategia y los tiempos son distintos a los de una okupación ilegal.
La posibilidad de recuperar la posesión de una vivienda ocupada sin título se encuentra regulada legalmente, entre otras normas, por la Ley 5/2018, publicada en el Boletín Oficial del Estado, que introdujo un procedimiento específico para determinados supuestos de ocupación ilegal.
Distinguir correctamente estos supuestos evita errores de estrategia y permite valorar de forma realista si conviene vender la vivienda ocupada o iniciar antes un proceso de recuperación de la posesión..
Opciones reales para vender una vivienda ocupada
Cuando un piso está ocupado, no existe una única solución válida para todos los casos. La mejor opción depende del tipo de ocupación, del nivel de urgencia del propietario y del impacto económico que se esté dispuesto a asumir. Elegir mal la estrategia puede alargar el problema o reducir drásticamente el precio de venta.
Vender la casa ocupada
Es posible vender la vivienda manteniendo la situación de ocupación, siempre que el comprador sea informado de forma expresa. En estos casos, el inmueble suele venderse con un descuento significativo y el perfil de comprador se reduce casi exclusivamente a inversores. El vendedor traslada el riesgo y la gestión de la recuperación al comprador.
Esta opción suele utilizarse cuando existe urgencia por vender o cuando el propietario no quiere asumir procesos judiciales largos.
Recuperar de la posesión antes de vender
Otra alternativa es iniciar un procedimiento legal para recuperar la vivienda antes de sacarla al mercado. Dependiendo del tipo de ocupación, la vía puede ser penal o civil, con plazos y costes variables. Recuperar la posesión antes de vender suele aumentar el valor del inmueble, pero implica tiempo, gastos legales e incertidumbre.
Los procedimientos y dificultades actuales para recuperar una vivienda ocupada están ampliamente analizados por el Consejo General de la Abogacía Española.
Negociación y salida pactada
En algunos casos, el propietario opta por negociar una salida voluntaria con los ocupantes a cambio de una compensación económica. Aunque no es una solución exenta de riesgos, puede ser la vía más rápida si se gestiona correctamente y con asesoramiento legal.
Esta opción debe valorarse con cautela, ya que un planteamiento incorrecto puede empeorar la situación o generar nuevos conflictos.
Cómo afecta la okupación al precio y a quién se lo puedes vender
La ocupación de una vivienda tiene un impacto directo en su valor de mercado. No se trata solo de una cuestión legal, sino de riesgo, plazos e incertidumbre para el comprador. Un piso ocupado se percibe como un activo con costes y tiempos difíciles de prever, y eso se traduce en descuentos relevantes.
Descuento habitual en viviendas ocupadas
Un piso con okupas suele venderse por debajo de su valor de mercado en condiciones normales. El descuento responde al riesgo asumido por el comprador, a la imposibilidad de visitar el inmueble y a los costes legales necesarios para recuperar la posesión. Cuanto mayor es la complejidad del caso, mayor es el ajuste sobre el precio final.
Este descuento no es fijo y depende del tipo de ocupación, de la documentación disponible y del estado legal del inmueble en el momento de la venta.
Tasación, hipoteca y financiación
Las entidades financieras rara vez conceden hipotecas para viviendas ocupadas, ya que no pueden garantizar la posesión del inmueble como garantía real. Esto limita el acceso a financiación y reduce el número de compradores potenciales. La mayoría de ventas de pisos ocupados se realizan sin financiación bancaria.
Por este motivo, es fundamental ajustar expectativas desde el inicio y asumir que la venta se dirigirá a un mercado muy específico.
Comprador particular vs inversor: qué cambia
La mayoría de compradores particulares descartan viviendas ocupadas por la inseguridad jurídica y la dificultad para financiarlas. Por el contrario, los inversores especializados asumen este tipo de operaciones a cambio de un precio inferior y una rentabilidad potencial futura. El perfil del comprador condiciona tanto el precio como la velocidad de la venta.
Vender a un inversor implica aceptar condiciones más duras, pero suele ser la opción más realista cuando la vivienda no está libre de ocupantes.
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Pasos para vender un piso con okupas sin liarla
Vender una vivienda ocupada requiere orden y rigor. Improvisar o esconder información suele acabar en operaciones fallidas o en problemas legales posteriores. Seguir un proceso claro permite reducir riesgos y ganar credibilidad ante el comprador.
1) Verifica la situación legal del inmueble
Antes de iniciar cualquier acción, es imprescindible confirmar la titularidad, la existencia de cargas y la situación posesoria real del piso. Esto implica revisar el Registro de la Propiedad, la nota simple y, si existe, el historial de contratos o procedimientos abiertos. Sin una base documental sólida, la venta se vuelve inviable.
2) Prepara el dossier para comprador y notaría
El comprador debe conocer exactamente qué está adquiriendo. Actas, denuncias, procedimientos en curso o comunicaciones previas forman parte de la información relevante. Cuanta más claridad documental exista, menor será la fricción en la negociación y en notaría.
3) Define la estrategia
Con la información legal clara, toca decidir si vender el piso ocupado o iniciar antes la recuperación de la posesión. Esta decisión debe basarse en plazos, costes y necesidad real de liquidez. No siempre recuperar la vivienda antes de vender es la mejor opción.
4) Comunica la ocupación correctamente
La situación de ocupación debe indicarse de forma expresa y clara en el anuncio. Ocultarla genera desconfianza y puede anular la operación. La transparencia es obligatoria y protege al vendedor frente a reclamaciones futuras.
5) Reserva, arras y escritura
En una venta con okupas, los contratos deben recoger de forma precisa la situación del inmueble, la asunción de riesgos y la inexistencia de entrega de posesión. Una redacción incorrecta de las arras es uno de los errores más caros en este tipo de operaciones.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso con okupas
¿Es obligatorio informar al comprador de que el piso está ocupado?
Sí. El vendedor debe informar de forma expresa y clara de la situación de ocupación antes de la compraventa. Ocultar que la vivienda está ocupada puede provocar la nulidad del contrato o reclamaciones posteriores.
¿Se puede escriturar un piso con okupas en notaría?
Sí. La escritura puede firmarse aunque la vivienda esté ocupada, siempre que el comprador acepte la situación y quede reflejada en la documentación. La propiedad se transmite, pero no la posesión del inmueble.
¿Puede el comprador echar a los okupas después de comprar el piso?
Sí, pero deberá iniciar el procedimiento legal correspondiente según el tipo de ocupación. El nuevo propietario asume la gestión y los costes del proceso. Comprar un piso ocupado implica asumir el riesgo y los plazos de recuperación.
¿Qué pasa si no distingo entre okupación e inquiokupación?
Confundir una okupación ilegal con un inquilino que no paga es un error grave. Cada situación tiene vías legales, plazos y consecuencias distintas. Una clasificación incorrecta puede alargar el conflicto y afectar al precio de venta.
¿Puedo vender un piso con okupas a precio de mercado?
No es lo habitual. La ocupación reduce el valor del inmueble por el riesgo y la falta de posesión. El precio suele ajustarse a la baja para compensar la incertidumbre del comprador.
¿Qué tipo de comprador suele adquirir viviendas ocupadas?
Principalmente inversores especializados que compran sin financiación bancaria. Los compradores particulares suelen descartar este tipo de operaciones. El perfil del comprador condiciona el precio y la velocidad de la venta.
¿Los bancos conceden hipotecas para pisos ocupados?
En la mayoría de casos, no. La falta de posesión impide que el inmueble actúe como garantía real. La mayoría de ventas de pisos ocupados se realizan sin hipoteca.
¿Es mejor recuperar la vivienda antes de vender?
Depende del caso. Recuperar la posesión suele aumentar el valor del piso, pero implica tiempo, costes legales e incertidumbre. No siempre es la opción más rentable si existe urgencia por vender.
¿Puedo negociar una salida pactada con los okupas?
Sí, en algunos casos se opta por una salida negociada. Es una vía delicada que debe gestionarse con asesoramiento legal. Una negociación mal planteada puede empeorar la situación.
¿Qué errores son los más frecuentes al vender un piso con okupas?
Los más comunes son ocultar la ocupación, firmar arras sin cláusulas específicas o no documentar correctamente la situación legal. Estos errores suelen acabar en operaciones frustradas o conflictos judiciales.
¿Qué documentación me van a pedir para vender un piso ocupado?
Nota simple actualizada, identificación clara de la ocupación, posibles procedimientos en curso y cláusulas específicas en contratos. La falta de documentación genera desconfianza y bloquea muchas operaciones.
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Conclusión: vender un piso con okupas con criterio
En operaciones complejas como la venta de un piso con okupas, contar con asesoramiento profesional marca la diferencia. Vender una vivienda con el apoyo de una inmobiliaria especializada permite filtrar compradores, negociar con criterio y evitar errores legales que suelen aparecer en este tipo de operaciones.
En algunos casos conviene vender la vivienda ocupada; en otros, recuperar antes la posesión. La decisión depende del tiempo, el coste y la urgencia del propietario. Elegir bien la estrategia marca la diferencia entre vender o quedarse atrapado en el problema.
Si quieres valorar tu caso y decidir cómo vender con la menor fricción posible, en Properfy te ayudamos a analizar la mejor opción según la situación real de tu inmueble.