Vender un piso con inquilino en 2025: derechos, plazos y pasos legales que debes conocer
Vender un piso alquilado es posible, pero no siempre sencillo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda establecen derechos específicos para el inquilino, el tanteo y retracto, los plazos de preaviso o la subrogación del contrato, que el propietario debe respetar si quiere que la operación se cierre sin problemas legales.
En este artículo actualizado a 2025, te explicamos qué dice la ley, cómo notificar correctamente al inquilino, qué plazos cumplir y qué pasos seguir para vender tu piso ocupado de forma segura. Además, analizamos cuándo conviene vender con inquilino dentro, cuándo esperar a que se marche y cómo maximizar el precio de venta.
¿Puedo vender un piso alquilado?
Sí, se puede vender un piso con inquilinos dentro, ya que La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo permite. Lo importante es entender que el contrato de arrendamiento sigue vigente: el comprador queda subrogado en las obligaciones del anterior propietario y debe respetar las condiciones pactadas (duración, renta, derechos de prórroga). Esto significa que el inquilino puede seguir en la vivienda hasta que finalice su contrato, salvo acuerdo distinto.
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Pasos para vender un piso alquilado en 2025
Vender una vivienda alquilada no es igual que vender un piso vacío: requiere cumplir ciertos trámites legales y diseñar una estrategia clara para que la operación llegue a buen puerto. Estos son los pasos clave que debes seguir en 2025:
- Revisión del contrato de arrendamiento
Comprueba la duración vigente, la renta actual y las cláusulas de prórroga o resolución anticipada. Esto determinará si es más atractivo vender a un inversor (que busca rentabilidad) o esperar a un comprador particular. Por ejemplo, vender un piso con inquilino que no paga puede espantar a inversores pero atraer a compradores particulares. - Notificación al inquilino de su derecho de tanteo
Antes de sacar el piso al mercado, debes informar al inquilino del precio y condiciones de la venta.- Plazo: dispone de 30 días naturales para igualar la oferta.
- Recomendación: hazlo mediante burofax con acuse de recibo, para dejar constancia legal.
- Preparar la documentación obligatoria
- Nota simple registral.
- Contrato de arrendamiento vigente.
- Certificado de eficiencia energética (CEE).
- Últimos recibos de IBI y comunidad.
- En su caso, certificados de ITE/IEE o derramas.
- Definir estrategia de venta
- A inversores: destaca la rentabilidad actual (relación precio–alquiler).
- A particulares: puede ser recomendable esperar a la finalización del contrato para entregar el piso libre.
- Gestionar visitas a la vivienda
El inquilino no está obligado legalmente a permitir visitas, pero se pueden pactar horarios y condiciones. Mantener un trato cordial y ofrecer incentivos simbólicos puede facilitar el proceso. - Negociación y firma del contrato de arras
Una vez encuentres comprador, firma un contrato de arras que incluya de forma clara la existencia del arrendamiento y el compromiso de subrogación. - Escritura de compraventa ante notario
El comprador adquiere la vivienda respetando el contrato vigente. El notario incorporará la referencia al arrendamiento en la escritura.
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Derecho de tanteo, retracto y plazos de preaviso en la venta de un piso alquilado
Cuando un propietario decide vender un piso alquilado, el inquilino tiene una serie de derechos legales que deben respetarse según el artículo 25 de la LAU y las últimas reformas de la Ley de Vivienda. Los dos más importantes son el derecho de tanteo y retracto, junto con los plazos de preaviso para la finalización o no renovación del contrato.
Derecho de tanteo
El inquilino tiene preferencia para comprar la vivienda en las mismas condiciones que se hayan pactado con un tercero.
- El propietario debe notificar por escrito (idealmente por burofax con acuse de recibo) el precio y las condiciones de venta.
- El inquilino dispone de 30 días naturales desde la notificación para ejercer este derecho.
- Si lo ejerce, se convierte en el comprador en las mismas condiciones ofrecidas por un tercero.
Derecho de retracto
Si el propietario vende la vivienda sin haber notificado correctamente al inquilino o en condiciones distintas a las comunicadas, este puede ejercer el derecho de retracto:
- Puede adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el nuevo comprador.
- El plazo es de 30 días desde que se le comunica la escritura de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad.
- El retracto protege al inquilino frente a ventas “a espaldas” o con información incompleta.
Plazos de preaviso para la finalización del contrato
Aunque se venda la vivienda, el contrato de arrendamiento se mantiene vigente hasta su vencimiento. Los plazos de aviso son los siguientes:
- Propietario: debe comunicar la no renovación con al menos 4 meses de antelación respecto a la fecha de finalización del contrato.
- Inquilino: puede marcharse notificándolo con 2 meses de antelación.
- Recuperación por necesidad del arrendador o familiares directos: debe avisarse con 2 meses de antelación, acreditando la causa real.
Vender con inquilino es posible, pero requiere estrategia
Vender un piso con inquilino exige conocer la LAU, los derechos de tanteo y retracto y los plazos de preaviso. Si se gestiona bien, puede ser atractivo para inversores; si no, conviene esperar a que quede libre.
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