Heredar una vivienda implica gestionar documentación legal, impuestos y decisiones compartidas entre herederos. Antes de vender, es necesario aceptar la herencia, escriturar el inmueble y registrarlo a nombre de los nuevos propietarios, un paso obligatorio incluso cuando el piso pertenece a varios familiares.
En la práctica, vender un piso heredado requiere seguir una serie de trámites —desde la adjudicación de la herencia hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad— y entender bien cuánto se paga, cuánto se puede tardar y cómo se declara la operación. Además, hay situaciones particulares que pueden complicar la gestión, como herencias compartidas entre hermanos, viviendas sin registrar o casos en los que uno de los herederos no quiere vender.
En este artículo te explicamos cómo vender una casa heredada paso a paso, qué plazos debes respetar, cuánto se paga a Hacienda y qué hacer en los casos más frecuentes. Si acabas de heredar una vivienda y no sabes por dónde empezar, aquí encontrarás una guía clara para realizar la venta de forma legal, rápida y sin conflictos.
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Trámites necesarios para vender un piso heredado con varios herederos
Vender una vivienda heredada requiere cumplir una serie de trámites legales y registrales antes de poder firmar la compraventa. Estos pasos son imprescindibles tanto si hay un solo heredero como si existen varios, aunque en este último caso se añaden algunas gestiones adicionales para alcanzar un acuerdo común.
Reunir la documentación básica
Para iniciar el proceso, necesitarás reunir los siguientes documentos:
- Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades.
- Copia del testamento, o en su defecto, una declaración de herederos.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, donde se formaliza el reparto del inmueble.
- Nota simple actualizada, recibo del IBI, certificado energético y, si aplica, la cédula de habitabilidad.
Estos documentos acreditan la propiedad y son obligatorios para poder escriturar y vender el piso heredado. Consulta los otros documentos necesarios para vender un piso.
Aceptar y adjudicar la herencia
La aceptación de herencia es el acto legal por el que los herederos se convierten oficialmente en propietarios. Una vez aceptada, se realiza la adjudicación de la herencia, es decir, el reparto formal de los bienes entre los herederos. Solo después de este paso se puede inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y preparar la venta.
Actualizar el Registro de la Propiedad y el Catastro
Una vez escriturada la herencia, el nuevo titular debe registrar la vivienda heredada a su nombre. Esto garantiza que la venta posterior se realice de forma legal y sin bloqueos administrativos. Si la vivienda no está registrada o presenta discrepancias, será necesario regularizarla antes de la venta.
En caso de varios herederos: acuerdo o venta del porcentaje
Cuando el piso pertenece a varios herederos, todos deben estar de acuerdo para venderlo. Si alguno se niega, se puede optar por:
- Vender la parte proporcional (porcentaje indiviso) a otro heredero o tercero.
- Mediar para alcanzar un acuerdo de venta conjunta.
- Y, como último recurso, iniciar una división judicial de herencia.
Cómo vender un piso heredado paso a paso
Una vez aceptada y registrada la herencia, comienza el proceso real de venta. Aunque puede parecer complejo, vender un piso heredado se puede simplificar siguiendo una secuencia ordenada de pasos.
1. Valora el inmueble heredado
Antes de ponerlo a la venta, conviene obtener una tasación o valoración de mercado. Esto te permitirá conocer su precio real y calcular la ganancia patrimonial que deberás declarar posteriormente. Puedes solicitar una valoración gratuita online o contratar a un tasador homologado si el inmueble es de alto valor o está en una ubicación singular.
2. Prepara la vivienda para la venta
Pequeñas mejoras como pintar, limpiar o actualizar instalaciones pueden aumentar su valor de mercado y reducir el tiempo de venta. Si el piso lleva tiempo cerrado o necesita reforma, Properfy recomienda realizar una puesta a punto mínima para que las visitas perciban el inmueble como cuidado y habitable.
3. Reúne toda la documentación
Asegúrate de tener lista la escritura de herencia inscrita, la nota simple, el certificado energético y el IBI del año en curso. Tener la documentación en regla agiliza la firma en notaría y evita retrasos con los compradores o la administración.
4. Elige la mejor forma de vender
Puedes optar por una venta directa entre particulares, confiar en una agencia inmobiliaria tradicional o utilizar una plataforma digital como Properfy, que combina valoración profesional, asesoramiento legal y publicación optimizada. Esto te permitirá maximizar el precio de venta y reducir los tiempos de cierre, especialmente si el piso pertenece a varios herederos.
5. Firma en notaría y reparte el importe
Una vez aceptada la oferta, se firma la escritura de compraventa ante notario, donde todos los herederos deben comparecer (o estar representados mediante poder notarial). El notario se encargará de liquidar los impuestos asociados a la venta y repartir el dinero conforme a los porcentajes establecidos en la adjudicación de herencia.
6. Declara la operación ante Hacienda
La venta debe reflejarse en la declaración de la renta (IRPF), indicando la ganancia o pérdida patrimonial. Esta se calcula restando el valor de adquisición (herencia) al valor de venta, descontando los gastos deducibles: notaría, gestoría, agencia o reformas.
Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado
Una de las preguntas más comunes tras recibir una herencia es cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado. La respuesta es clara: puedes venderlo en cuanto aceptes la herencia y figures como propietario en el Registro de la Propiedad. No existe un plazo mínimo legal que te obligue a esperar, siempre que el inmueble esté correctamente adjudicado y escriturado.
Sin embargo, en algunos casos puede resultar conveniente esperar antes de vender:
Por motivos fiscales
Algunos herederos deciden esperar hasta cinco años para vender un piso heredado con el fin de optimizar la tributación. Este plazo puede ayudar a:
- Compensar posibles pérdidas patrimoniales previas.
- Evitar pagar una plusvalía elevada si el valor de la vivienda aún no se ha actualizado en el mercado.
- Asegurarse de que todos los impuestos de sucesión estén correctamente liquidados. Consulta Información oficial sobre plazos, modelos y obligaciones fiscales al heredar.
Si el piso heredado no está registrado
Si el inmueble todavía no está inscrito a nombre de los herederos, primero es obligatorio escriturar la casa heredada y completar la inscripción en el Registro de la Propiedad. No se puede vender legalmente una vivienda heredada sin registrar, ya que el comprador no podría inscribirla a su nombre. En estos casos, conviene realizar cuanto antes la adjudicación de la herencia para habilitar la venta.
Si hay desacuerdo entre herederos
En herencias compartidas, puede ser necesario alcanzar un acuerdo previo sobre la venta, lo que puede alargar el proceso. La duración dependerá del entendimiento entre las partes o, en su defecto, de la mediación o resolución judicial.
Cuánto se paga al vender un piso heredado
Aunque los impuestos merecen un artículo propio, es importante entender de forma general cuánto se paga al vender un piso heredado. Existen dos tributos principales que afectan a esta operación y algunos gastos que pueden deducirse.
IRPF: ganancia patrimonial por la venta del inmueble heredado
En la declaración de la renta, Hacienda considera que al vender una vivienda heredada se genera una ganancia patrimonial, que se calcula restando el valor de adquisición (el declarado en la herencia) al valor de venta. Si el resultado es positivo, deberás tributar entre el 19 % y el 28 %, según el beneficio obtenido.
Por ejemplo: Si heredaste un piso valorado en 150.000 € y lo vendes por 200.000 €, la ganancia patrimonial será de 50.000 €, sobre la que pagarás el impuesto correspondiente. También existen gastos deducibles que pueden reducir la base imponible, como los honorarios de notaría, gestoría, agencia inmobiliaria o reformas acreditadas con factura.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo desde que el anterior propietario adquirió la vivienda hasta su fallecimiento. Se paga en el ayuntamiento donde esté ubicada la propiedad, normalmente dentro de los 30 días hábiles posteriores a la venta. En algunos casos, como cuando se vende con pérdida, es posible no pagar plusvalía o solicitar una bonificación parcial.
Otros gastos a tener en cuenta
Además de los impuestos, hay que considerar los costes de:
- Certificado energético.
- Actualización del catastro o registro.
- Honorarios de notaría y gestoría.
- Posibles tasas locales.
En resumen, los principales impuestos son el IRPF y la plusvalía municipal, aunque existen deducciones y estrategias para pagar menos. Si quieres ver ejemplos reales, porcentajes y fórmulas de cálculo, consulta nuestro artículo complementario Cómo declarar la venta de una vivienda heredada.
Casos reales y situaciones frecuentes
Cada herencia tiene sus particularidades, y en muchos casos los trámites se complican por motivos familiares o legales. A continuación, repasamos las situaciones más comunes al vender una vivienda heredada y cómo gestionarlas correctamente.
“Mi madre falleció y mi padre quiere vender la casa”
Este es uno de los casos más habituales. Cuando fallece uno de los cónyuges, el otro suele conservar el usufructo vitalicio (derecho a vivir en la vivienda), mientras que los hijos heredan la nuda propiedad. En estos casos, para vender la casa heredada, todos los herederos deben firmar la compraventa: tanto el padre (usufructuario) como los hijos (nudos propietarios). Si uno de ellos no está de acuerdo, la venta no puede realizarse hasta alcanzar un pacto o extinguir el usufructo.
Vender piso heredado entre hermanos
Cuando el piso pertenece a varios herederos, es imprescindible el acuerdo de todos para poder venderlo. Si uno de los hermanos se niega, existen tres soluciones:
- Compra de la parte del heredero disconforme (venta del porcentaje indiviso).
- Mediación familiar o asesoría inmobiliaria para lograr consenso.
- Procedimiento judicial de división de herencia, como último recurso.
Vender un piso heredado entre hermanos sin consenso no es posible, pero con un buen acompañamiento profesional se puede resolver de forma rápida y sin conflictos.
Vender una casa heredada sin registrar
No se puede vender legalmente una vivienda heredada sin escriturar o registrar. Primero hay que aceptar la herencia ante notario, formalizar la adjudicación de bienes y luego inscribir la propiedad en el Registro. Solo entonces se podrá firmar la compraventa ante notario y entregar la posesión al comprador. Properfy recomienda regularizar la situación registral antes de poner la vivienda a la venta, ya que este paso suele retrasar menos de un mes y evita problemas posteriores.
Vender una herencia compartida o con desacuerdos
En herencias con varios herederos, puede existir desacuerdo sobre si vender o mantener el inmueble. Si no se llega a un consenso, se puede vender solo el porcentaje de propiedad o recurrir a una división de herencia judicial, aunque esto último implica más tiempo y costes.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso heredado
¿Hay que escriturar una casa heredada para venderla?
Sí. Antes de vender, es obligatorio aceptar la herencia ante notario y formalizar la escritura de adjudicación del inmueble. Solo entonces se puede inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y proceder a la venta. Sin este paso, el comprador no podría registrar la vivienda a su nombre.
¿Qué pasa si el piso heredado tiene hipoteca o deudas?
Si el inmueble heredado tiene cargas pendientes, los herederos también las asumen. Antes de vender, puede:
- Cancelar la hipoteca y liquidar la deuda con el dinero de la venta.
- O bien vender la vivienda subrogando la hipoteca al comprador (si el banco lo permite).
Properfy puede revisar la nota simple y asesorarte sobre la mejor opción en tu caso.
¿Se puede alquilar un piso pendiente de herencia?
No es recomendable. Mientras la herencia no esté aceptada ni adjudicada, el inmueble no tiene un titular legal definido, por lo que no puede firmarse un contrato válido de arrendamiento. En caso de hacerlo, todos los herederos deberían estar de acuerdo y firmar conjuntamente. Lo más prudente es esperar a completar la aceptación de herencia antes de alquilar o vender.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
En ese caso, no se puede realizar la venta del inmueble. Las alternativas son:
- Que los demás herederos compren su parte proporcional, o
- Promover una división judicial de herencia, en la que el juez puede autorizar la venta para repartir el valor del bien.
Properfy aconseja buscar siempre una solución negociada o mediada, que suele ser más rápida y económica.
¿Cuánto tarda el proceso completo de venta?
Depende del estado de la documentación y del número de herederos, pero lo habitual es que el proceso dure entre 2 y 4 meses desde la aceptación de la herencia hasta la firma de la venta. Contar con la asesoría especializada de Properfy agiliza significativamente los plazos.
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En Properfy somos especialistas en la venta de viviendas heredadas, un proceso que combina trámites legales, gestión fiscal y coordinación entre herederos. Nuestro equipo de expertos te acompaña desde el primer paso: la aceptación de herencia, la recopilación de documentos y la valoración del inmueble, hasta la firma final ante notario.
Nos encargamos de todos los detalles para que no tengas que preocuparte por nada:
- Coordinamos con notarios, registradores y técnicos.
- Te asesoramos sobre impuestos, plazos y gastos deducibles.
- Gestionamos la venta compartida entre hermanos o herederos de forma rápida y justa.
- Optimizamos la presentación del piso para lograr el mejor precio de mercado.
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