Vender un piso de particular a particular implica asumir todos los trámites, incluidas tareas que requieren conocimientos técnicos y jurídicos. Muchos propietarios buscan esta opción para evitar comisiones, pero desconocen los riesgos reales de la compraventa de vivienda entre particulares y los errores que pueden costar miles de euros.
En esta guía Properfy te explicamos cómo vender un piso sin inmobiliaria, qué requisitos legales debes cumplir y qué pasos seguir para completar la venta de pisos entre particulares. Pero también te mostramos los problemas más frecuentes: precios mal calculados, contratos incorrectos, compradores no solventes, documentación incompleta o conflictos en la notaría.
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Qué implica vender un piso de particular a particular
En una compraventa de vivienda entre particulares, el vendedor asume el papel que normalmente realiza un profesional inmobiliario:
- recopilar la documentación necesaria para vender un piso,
- la fijación del precio,
- las visitas,
- la negociación del precio de la casa
- y la responsabilidad legal de la operación.
Esto implica que cualquier error en el precio, en los trámites o en los contratos puede retrasar la operación o, en el peor de los casos, generar reclamaciones legales
Pasos para vender un piso de particular a particular
Vender un piso sin inmobiliaria implica que tú mismo debes gestionar todos los pasos del proceso, desde fijar el precio hasta la firma en notaría. Aunque el procedimiento es el mismo que en una venta profesional, hacerlo como particular exige más tiempo, conocimientos y responsabilidad legal.
A continuación tienes los pasos clave que debe seguir cualquier propietario que quiera realizar una venta de pisos entre particulares.
1. Fijar el precio de venta
El precio debe calcularse con datos reales del mercado, no con expectativas personales. El error más habitual entre particulares es sobrevalorar o infravalorar la vivienda, lo que retrasa la venta o causa pérdidas económicas.
2. Preparar la vivienda para las visitas
El propietario debe presentar la vivienda de forma atractiva para aumentar el interés de los compradores. Esto incluye orden, limpieza, iluminación, pequeñas reparaciones y buenas fotografías. Los particulares suelen cometer errores en este punto que reducen la capacidad de generar visitas.
3. Gestionar contactos y visitas
El vendedor debe filtrar a los compradores y gestionar las visitas personalmente. Esto implica responder llamadas, evitar estafas, comprobar solvencia mínima y organizar horarios. Sin experiencia, es habitual perder tiempo con compradores no cualificados.
4. Negociar con el comprador
La negociación es responsabilidad exclusiva del propietario, y un error puede afectar al precio final o a las condiciones del contrato. Aquí suelen surgir problemas con arras mal redactadas, plazos poco claros o concesiones innecesarias por falta de experiencia.
5. Preparar el contrato de arras y cerrar la venta
El contrato de arras debe ser correcto legalmente y adaptado a la operación concreta. Los particulares suelen usar modelos de internet que no contemplan cargas, plazos, penalizaciones ni situaciones especiales, lo que supone un riesgo elevado.
6. Firmar en notaría y completar la compraventa
El día de la firma, el vendedor debe llevar toda la documentación correcta y asegurarse de que no quedan trámites pendientes. Cualquier error puede retrasar la venta o generar costes adicionales.
Requisitos legales para vender un piso entre particulares
Para vender un piso de particular a particular debes cumplir los mismos requisitos legales que cualquier compraventa inmobiliaria profesional. Esto significa que el propietario debe disponer de toda la documentación obligatoria, acreditar la titularidad del inmueble y garantizar que la vivienda está libre de cargas o que estas se comunicarán correctamente al comprador.
Vender sin agencia no elimina obligaciones: tendrás que gestionar certificados, notas simples, contratos y trámites fiscales de forma autónoma. A continuación se detallan los requisitos principales.
Documentación obligatoria
La venta entre particulares exige presentar toda la documentación legal de la vivienda.
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Escritura de propiedad
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Nota simple actualizada
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Certificado energético
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IBI del último año
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Recibos de comunidad y estado de deudas
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Cédula de habitabilidad o licencia equivalente (según comunidad)
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DNI del vendedor y comprador
Estado jurídico y cargas del inmueble
El vendedor debe acreditar que la vivienda está libre de cargas o informar claramente de las que existan. Esto incluye hipotecas, embargos, servidumbres o litigios. Un error en este punto puede invalidar la compraventa o generar reclamaciones después de la firma.
Trámites obligatorios en una compraventa entre particulares
En una compraventa entre particulares el propietario debe gestionar todos los trámites legales sin ayuda profesional, y cualquier error puede bloquear o retrasar la operación. Aunque el proceso sea el mismo que con una inmobiliaria, aquí la responsabilidad recae 100 % en el vendedor.
Contrato de arras
El contrato de arras es obligatorio si quieres reservar la vivienda y fijar condiciones antes de ir a notaría.
Debe incluir plazos, penalizaciones, cargas del inmueble, precio final, forma de pago y condiciones específicas.
El mayor riesgo entre particulares es usar modelos descargados de internet que no cubren situaciones reales.
Nota simple y comprobación de cargas
El vendedor debe aportar una nota simple reciente para demostrar la titularidad y el estado jurídico del inmueble.
Aquí se verifican hipotecas, embargos, servidumbres, obras no declaradas y cualquier carga que pueda afectar a la compraventa.
Certificados obligatorios
La venta entre particulares exige certificados como el energético, la cédula de habitabilidad (según comunidad) y la situación de deudas con la comunidad.
Si falta alguno, la venta no podrá formalizarse en notaría.
Impuestos y liquidaciones del vendedor
Los impuestos que el vendedor debe liquidar correctamente son la plusvalía municipal y la declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF.
Un error aquí puede generar sanciones o pagos inesperados.
Riesgos y desventajas de vender un piso de particular a particular
Vender un piso sin inmobiliaria puede parecer una forma de ahorrar, pero implica asumir riesgos que afectan al precio, a la seguridad jurídica y al tiempo de venta. Muchos particulares se encuentran con problemas que no habían previsto: fijan un precio incorrecto, atienden visitas sin filtrar, usan contratos poco seguros o llegan a la notaría con documentación incompleta. Todo esto puede retrasar la operación o incluso hacerla fracasar.
Los riesgos más habituales son:
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Precio mal calculado, lo que puede suponer pérdidas o meses sin vender.
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Compradores no solventes o falta de verificación financiera.
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Contratos de arras mal redactado o poco específicos.
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Cargas o deudas que el vendedor desconoce hasta el último momento.
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Negociaciones complicadas sin experiencia ni criterio profesional.
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Problemas en notaría por trámites mal preparados.
Aunque vender entre particulares tiene dos ventajas claras —ahorro de comisión y control del proceso—, sus contras pesan más: más riesgo legal, menos visibilidad del anuncio, mayor esfuerzo personal y peor capacidad de negociación. Por eso, en la práctica, una inmobiliaria profesional suele lograr un mejor precio final y evitar errores que pueden costar miles de euros.
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