Cuánto se paga de impuestos a Hacienda al vender una propiedad

¿Sabes qué impuestos se pagan al vender una casa o los detalles actualizados sobre cómo tributa la venta de un piso en 2025? 

La cantidad que se debe pagar en trámites e impuestos tras la venta de un inmueble depende de varios factores: el precio de venta del piso, el precio de compra original, la ubicación del inmueble, tipo de vivienda (habitual o no), valor catastral del suelo o los gastos de notaría, registro y comisiones… 

En Properfy – Inmobiliaria sin comisiones, podemos ayudarte en el proceso de venta de tu casa, para que puedas obtener las mejores condiciones, sin comisiones. En esta ocasión, vamos a explicarte en profundidad de qué depende la cantidad de impuestos paga el vendedor de una vivienda.

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Factores que influyen en los impuestos al vender una propiedad:

1. Precio de venta del piso:

Cuanto más alto sea, mayor puede ser la ganancia y, por tanto, más pagarás de IRPF.

1. Precio de compra original:

Se resta al precio de venta para calcular la ganancia patrimonial.

1. Gastos asociados a la compra y venta:

Notaría, registro, reformas, comisión de inmobiliaria por venta… pueden reducir la ganancia.

1. Años que has tenido la vivienda: 

Afecta al cálculo de la plusvalía municipal (máximo 20 años).

1. Valor catastral del suelo:

Lo usa el ayuntamiento para calcular la plusvalía municipal y el IBI.

1. Ubicación del inmueble:

Cada ayuntamiento tiene sus propios tipos impositivos para la plusvalía y el IBI.

1. Tipo de vivienda (habitual o no):

Si es tu vivienda habitual, puedes tener exenciones de IRPF (por ejemplo, si reinviertes o eres mayor de 65 años).

1. Año en que vendes:

Afecta a los tramos del IRPF y posibles cambios fiscales vigentes.

Los 2 impuestos que tienes que pagar a Hacienda

Cuando se realiza la venta de una casa, el vendedor tiene que pagar dos impuestos a Hacienda:

• Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF): Este impuesto se paga en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
• Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU): Este impuesto debe abonarse dentro de los 30 días siguientes a la firma de la compraventa.

IRPF: Pago del por la venta de una vivienda

El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) se calcula según las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble. Se debe abonar el impuesto en la declaración anual de la Renta, donde Hacienda utiliza ciertos criterios y exenciones en el IRPF al vender tu vivienda habitual. 

Si después de estos ajustes hay ganancia patrimonial, se aplica el IRPF y el porcentaje aplicado varía según la cuantía de la ganancia. Aquí tienes un ejemplo declaración renta venta piso heredado. Estos son los tipos aplicables actualizados en la declaración de la Renta:

• Hasta 6.000 €: tributa al 19%
• De 6.000 € a 50.000 €: tributa al 21%
• De 50.000 € a 200.000 €: tributa al 23%
• De 200.000 € a 300.000 €: tributa al 27%
• Más de 300.000 €: tributa al 30%

¿Cuándo se realiza el pago del IRPF a Hacienda?

El IRPF se calcula anualmente durante la campaña de la Renta, con la posibilidad de solicitar el borrador para revisar y modificar los datos necesarios desde abril. El plazo para presentar la declaración de la Renta y pagar el impuesto finaliza a finales de junio. Para declarar la venta de una vivienda en la declaración del IRPF, accede al programa Renta WEB desde la Agencia Tributaria. 

Plusvalía Municipal: Si vendo mi casa, cuánto tengo que pagar a Hacienda

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía municipal, grava la ganancia en el valor del terreno urbano desde que fue adquirido hasta su transmisión, con un máximo de 20 años. Este impuesto se tiene que pagar cada vez que la propiedad cambia de dueño, ya sea por venta, herencia o permuta. Para calcularla deberás seguir estos pasos:

1. Calcula la ganancia obtenida: Resta el valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones) al valor de transmisión (precio de venta).
2. Aplica el porcentaje del valor catastral del terreno: Multiplica la ganancia obtenida por el porcentaje del valor catastral correspondiente al terreno. Puedes consultarlo en el último recibo del IBI o en la sede del Catastro.

A continuación te mostramos un ejemplo práctico de cálculo de la plusvalía municipal:

• Para un inmueble con un precio de compra en 2010 de 150.000 €, y un precio de venta en 2025 de 250.000 €, se ha producido una ganancia de 100.000 €.
• Si el valor catastral total de la vivienda es de 40.000 €, pero el porcentaje del valor correspondiente al terreno es del 60%, su valor desciende a 24.000 €.
• El coeficiente y tipo impositivo varían por municipio, tomando como ejemplo Barcelona, donde se aplica un 30% sobre ese valor ajustado:

 24.000 € × 30% = 7.200 € de plusvalía municipal

-Si quieres vender tu piso en Barcelona: el impuesto de plusvalía lo debes tramitar en el enlace: DECLARACIÓN/AUTOLIQUIDACIÓN. 

-Si quieres vender tu piso en Madrid: te interesará conocer el Cálculo plusvalía en Madrid: Cómo y cuánto se paga.

Otros gastos al vender un piso

Al vender una vivienda, no solo debes tener en cuenta el IRPF y la plusvalía municipal. Existen otros gastos asociados que conviene considerar para evitar sorpresas:

Gastos de notaría

El Código Civil indica que los gastos de escrituración deben ser asumidos por el vendedor.

Cancelación de hipoteca

Si el piso aún tiene hipoteca, es imprescindible cancelarla antes de la venta. 

Certificado de eficiencia energética

Es obligatorio entregar un certificado energético al comprador. Su precio varía según el tipo de inmueble, pero suele oscilar entre 50 y 200 €. 

IBI

El vendedor de un inmueble está obligado a abonar la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante el tiempo del año en curso en el que fue el propietario de la vivienda. El importe a pagar del IBI varía en función del valor catastral de la casa y el tipo impositivo que establece cada ayuntamiento, siendo entre el 0,60% y el 0,70%, el rango más común.

Impuestos municipales adicionales

Además del IBI, hay otros tributos locales que pueden aplicarse en función de la fecha de venta del piso. En Madrid, desde abril de 2025, se aplicará una nueva Tasa de Gestión de Residuos (TGR), estimada en 140 € anuales por vivienda, que se sumará al IBI.

Comisiones inmobiliarias

La mayoría de agencias inmobiliarias tradicionales aplican comisiones por la gestión de la venta que suelen situarse en torno al 3% del precio del inmueble, aunque en muchos casos pueden superar ese porcentaje. Esto significa que si vendes un piso por 300.000 €, podrías llegar a pagar más de 9.000 € solo en comisiones.

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