Documentación y trámites necesarios para vender un piso
Si estás aquí, es porque necesitas conocer cuáles son los documentos necesarios para vender un piso, es decir, saber los papeles que debes llevar al notario y cómo obtener cada certificado: nota simple, CEE, cédula de habitabilidad, certificado de comunidad, IBI, etc., así como todos los trámites que hay que llevar a cabo para la venta de tu propiedad.
Asegúrate de entender todo lo que hacer para vender un piso, prepara la venta de tu piso sin retrasos y llega a la firma con toda la documentación en regla.
Qué documentos debe entregar el vendedor de una vivienda
Estos son los papeles que hacen falta para vender un piso con garantías: DNI, título de propiedad, nota simple, CEE, certificados de comunidad e IBI. Deben estar vigentes y actualizados para evitar retrasos en arras y firma.
- DNI/NIE: Documento oficial de identidad (o NIE para extranjeros) que acredita quién firma y que se necesita para vender una casa. Se obtiene o renueva en comisarías de Policía (DNI) u Oficinas de Extranjería/Policía (NIE) con cita previa online.
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Título de propiedad (última escritura inscrita): Última escritura de compraventa o adjudicación de herencia inscrita que te reconoce como titular; se usa para acreditar la propiedad y su cadena de transmisión. Si no la conservas, pide copia autorizada en la notaría donde se otorgó (o a su sucesor de protocolo).
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Nota simple actualizada: La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad con titularidad, descripción y cargas; permite a comprador y notaría verificar que la finca está libre de gravámenes o conocerlos. Se solicita presencialmente en el Registro o online (portal de registradores); pídela la misma semana de la firma.
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Certificado de eficiencia energética (CEE): Informe técnico con etiqueta A–G sobre consumo y emisiones; es obligatorio para anunciar y vender y se incorpora a la escritura. Lo emite un técnico habilitado (arquitecto/ingeniero) y debe registrarse en el organismo autonómico competente.
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Certificado de deudas de comunidad (al corriente de pago): Documento expedido por la comunidad de propietarios que acredita estar al corriente de cuotas y derramas a fecha de firma; la LPH exige su aportación en notaría. Lo emite el secretario/administrador con visto bueno del presidente; solicítalo 3–5 días antes de la firma.
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IBI (último recibo): El IBI (impuesto bienes inmuebles), es el justificante del impuesto municipal del último ejercicio que identifica el inmueble y permite prorrateos y comprobaciones fiscales. Se descarga desde la sede electrónica del ayuntamiento o se obtiene en tu banco si está domiciliado.
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Referencia catastral: El catastro o referencia catastral es un código único de 20 caracteres que identifica el inmueble en el Catastro y que hace falta para vender un piso. Consta en el recibo del IBI y puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro buscando por dirección o con NIF
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Otros requisitos notariales para vender una casa
Antes de firmar debes conocer los requisitos para vender una casa. La notaría verificará capacidad, titularidad, cargas y habitabilidad. Además de los papeles básicos, puede exigirte acreditar tu estado civil, aportar cédula o licencia de ocupación, certificar deuda 0 y cancelar registralmente la hipoteca, y mostrar actas de ITE si el edificio está obligado.
Si firmas por apoderado, si es vivienda habitual (consentimiento del cónyuge), VPO (autorizaciones) o alquilada (comunicaciones al inquilino), prepara también poderes, autorizaciones y justificantes de medios de pago para que todo quede reflejado en la escritura.
Estado civil y régimen económico
Es la documentación que acredita tu situación matrimonial (gananciales, separación, capitulaciones), divorcio o, si procede, el título sucesorio. Se obtiene solicitando copia de las capitulaciones en la notaría donde se firmaron, testimonio firme de la sentencia en el juzgado en caso de divorcio y la escritura de adjudicación de herencia inscrita cuando el piso procede de sucesión.
Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación
La cédula de habitabilidad es exigible según la CCAA donde se realiza la venta. En Cataluña, se requiere una cèdula d’habitabilitat vigente para vender o alquilar; si caducó o no existe, debes tramitar su renovación en el registro autonómico (Agència de l’Habitatge). Si no la consigues, aun así tienes algunas opciones para vender un piso sin cédula de habitabilidad.
En la Comunidad de Madrid, la cédula está suprimida: no se exige para la venta, pero puede requerirse Licencia de Primera Ocupación (LPO) en obra nueva o gran rehabilitación.
Certificado de deuda cero o cancelación registral (si procede)
El certificado de deuda cero acredita que el préstamo está totalmente pagado. En notaría sirve para cancelar económicamente la hipoteca el día de la firma y dejar preparada su cancelación registral, imprescindible para entregar la finca libre de cargas. El certificado lo emite tu entidad bancaria; la cancelación registral la gestiona notaría/gestoría ante el Registro de la Propiedad con la escritura de cancelación.
ITE (Inspecciones del edificio)
Son informes técnicos obligatorios en determinados edificios que evalúan su estado de conservación. Se obtiene solicitando el acta o informe al administrador de fincas o al ayuntamiento cuando exista registro municipal, y, en su caso, aportando certificaciones sobre derramas acordadas.
Poderes y representación (si no firmas en persona)
El nombramiento de administrador o poder notarial para firmar escritura es el documento que habilita a un tercero para firmar en tu nombre. Se obtiene otorgando poder ante notario (o aportando copia autorizada vigente) y, para sociedades, mediante certificación de acuerdos y cargos debidamente inscritos.
Medios de pago y justificantes
Son los documentos que prueban cómo se realiza el pago (cheques bancarios, transferencias) y su trazabilidad. Se obtienen solicitando a tu banco los cheques/órdenes de transferencia y los justificantes oficiales con datos de emisor, receptor, fechas e importes.
Vivienda habitual
Es el asentimiento que debe prestar el cónyuge cuando la vivienda transmitida es la residencia familiar. Se obtiene con la comparecencia del cónyuge en la firma o mediante un poder específico otorgado ante notario.
Vivienda de Protección Oficial
Vende tu vivienda VPO tiene restricciones legales (precio máximo, derechos de tanteo, autorizaciones) que afectan a viviendas protegidas u otros regímenes especiales. Los documentos necesarios se obtienen solicitando resolución al órgano autonómico competente y aportando la documentación técnica/administrativa exigida antes de señalar notaría.
Piso con inquilino
Vender piso con inquilino exige, según la normativa y el contrato, respetar los derechos de tanteo y retracto. Estos papeles se obtienen enviando comunicación fehaciente (burofax o medio pactado en contrato) con condiciones de la venta y recabando acuses o renuncias cuando proceda.
Cargas y embargos: cartas de pago y levantamientos
Son los documentos que acreditan la satisfacción de deudas y los mandamientos judiciales/administrativos para cancelar anotaciones. Se obtienen solicitando cartas de pago a los acreedores y los mandamientos de cancelación al órgano que dictó la anotación, que después tramita la gestoría ante el Registro de la Propiedad.
Trámites para vender un piso entre particulares
Con la documentación preparada, veamos ahora los trámites que debes seguir hasta la firma en notaría.
- Precio y publicación: Definir un precio realista (tasación/valoración) y condiciones. Publicar el anuncio con el CEE visible.
- Visitas y ofertas: Organizar visitas, solicitar ofertas por escrito y, si el comprador necesita hipoteca, pide pre aprobación bancaria.
- Contrato de reserva de vivienda: La reserva, aunque no es obligatoria, implica que el comprador pague una pequeña cantidad al vendedor para asegurar la venta.
- Contrato de arras: Firmar arras penitenciales con precio total, señal, plazos, documentación a aportar, porcentaje de arras, reparto de gastos y penalizaciones claras.
- Comprobaciones previas a la firma: Actualizar nota simple (misma semana), entrega certificado de comunidad, último IBI y, si procede, deuda 0 de hipoteca. Atento a los casos especiales (herencia, VPO, alquiler).
- Cita y minuta de notaría: Envíar a la notaría los datos y copias (DNI, escritura, nota simple, CEE, cédula si aplica, IBI, comunidad). Revisar la minuta antes del día de firma.
- Medios de pago y justificantes (PBC/FT): Acordar cheque bancario o transferencia. Preparar justificantes y remitirlos al notario para su constancia en la escritura.
- Firma en notaría: Lectura y firma. Si existe préstamo, deberás realizar la cancelación económica coordinada y la gestión de cancelación registral. Entrega de llaves y, si se pacta, acta de entrega.
- Impuestos y registro: El vendedor liquida la plusvalía municipal y declara la ganancia en IRPF (valora exenciones). El comprador paga ITP (o IVA+AJD) e inscribe en el Registro, aunque lo suele tramitar la gestoría.
- Postventa: Comunica la transmisión a Comunidad y Ayuntamiento (IBI), gestiona cambios de titularidad de suministros y confirma la cancelación registral de hipoteca.
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