Impuestos en la Venta de una vivienda en Catalunya

Si estás pensando en vender tu piso en Barcelona o cualquier otra ciudad de Cataluña, antes de que vayan a bajar los precios de los pisos, seguro que te preocupa cuánto vas a pagar en impuestos y gastos. Y con razón: dependiendo de cómo lo gestiones, podrías llegar a ahorrar miles de euros en el proceso.

Cataluña tiene algunas particularidades fiscales que conviene conocer antes de vender, especialmente en lo relativo a impuestos municipales como el IBI o la plusvalía, pero también en trámites como la cancelación de hipoteca, certificados obligatorios o la gestión de una vivienda protegida. Si resides en Madrid te interesará saber como desgravar el alquiler Madrid.

En Properfy, agencia inmobiliaria digital sin comisiones, te ayudamos a minimizar los costes de venta y a tramitar todo de forma clara, rápida y legal. A continuación, te explicamos qué impuestos y gastos debes tener en cuenta al vender una vivienda en Cataluña —y cómo evitar pagar de más.

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¿Qué impuestos específicos se pagan al vender una casa en Cataluña?

Los impuestos locales por la venta de una vivienda en Cataluña son la Plusvalía Municipal y la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Aquí te proporcionamos información general sobre los tributos a pagar por la venta de una vivienda en Cataluña:

Plusvalía: Cómo se calcula

La Plusvalía Municipal se trata de un impuesto que se aplica sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos desde el año de la adquisición hasta el año de la venta, con un límite de 20 años. Esta plusvalía, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se paga al ayuntamiento correspondiente.

Cada ayuntamiento catalán aplica sus propios coeficientes y tipo impositivo, por lo que el importe final puede variar significativamente según la localidad. Barcelona ciudad, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona o Terrassa aplican el tipo máximo permitido del 30% sobre la base imponible. Otras ciudades como Sabadell optan por tipos reducidos del 27%. Por otra parte, la capital tiene otro tipo impositivo plusvalia municipal Madrid.

Recuerda que la plusvalía municipal se calcula sobre el incremento del valor del suelo urbano, no sobre el precio total de venta ni sobre el precio por metro cuadrado del piso. Si lo que quieres es saber cuánto vale tu vivienda actualmente para hacer tus cálculos de ganancia o valorar si te conviene vender ahora, puedes consultar el precio por metro cuadrado en Barcelona, actualizado por barrios.

Por otra parte, desde la reforma legal de 2021, puedes elegir entre dos métodos para calcular la Plusvalía:

• Método objetivo: según los años que has tenido la vivienda y el valor catastral del suelo.
• Método real: según la diferencia real entre precio de compra y de venta.

Pero tranquilo, que en Catalunya el ayuntamiento deberá aplicarte el método que sea más favorable para ti. Además, si eres mayor de 65 años y vives en Barcelona o cualquier otra ciudad catalana, este artículo te interesa: ¿Pagan plusvalía los mayores de 65 años? Conoce las exenciones

IBI en Cataluña: Cuánto se paga y cómo se reparte

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo que todo propietario de una vivienda debe pagar una vez al año. Su importe varía según el valor catastral del inmueble y el tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento catalán. Existen varias bonificaciones al IBI que pueden reducir su importe, para conocerlas te recomendamos informarte de Todo sobre el IBI: Qué es, quién y cuándo se paga, cómo se calcula… 

El IBI lo debe pagar quien sea propietario del inmueble en el Catastro, a fecha 1 de enero del año en curso. Sin embargo, la sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2016 confirmó que el comprador puede ser responsable de pagar la parte proporcional del IBI correspondiente a los días que sea propietario después de la venta. 

Por ejemplo, si una casa con un IBI de 800€ anuales se vende el 30 de junio, el vendedor deberá pagar únicamente el IBI de los primeros 6 meses (400€) y el resto (400€) deberá pagarlo el comprador. Algunos ejemplos de coste del IBI en Cataluña:

• En Barcelona, el IBI para una vivienda con un valor catastral medio de 180.000 € puede alcanzar los 1.188 € anuales, aplicando un tipo del 0,66%. Si te interesa conocer de antemano su pago: Calcula el IBI de tu propiedad en Barcelona
• En Sabadell, que aplica también un tipo del 0,66%, para una vivienda con un valor catastral medio de 150.000 €, el IBI puede rondar los 990 € anuales.
• En Girona, una vivienda de valor catastral medio de 140.000 € deberá abonar un IBI en torno a los 868 € anuales, con un tipo impositivo del 0,62%.

Otros impuestos y gastos al vender una vivienda en Cataluña

Además del IBI y la plusvalía municipal, que dependen del ayuntamiento donde se encuentre la vivienda, existen otros impuestos y gastos comunes en toda Cataluña que también deben tenerse en cuenta al vender un piso.

Algunos, como el IRPF por la ganancia patrimonial, se pagan directamente a Hacienda; otros, como la cancelación de hipoteca o el certificado energético, son gastos asociados al proceso de venta y corren a cargo del propietario.

A continuación, te explicamos cuáles son, en qué casos se aplican y cuánto pueden costar.

IRPF: Lo que debes pagar por las ganancias de la venta

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un impuesto personal y directo que grava las ganancias obtenidas por la venta de un piso. Para calcular las ganancias deberás restar el valor de compra de la vivienda al valor de venta obtenido por la casa. Hacienda permite desgravar también los gastos asociados a la venta: notaría, registro o comisiones, así como los gastos derivados de las reformas de la casa y el ITP pagado al comprar la propiedad. Este impuesto se aplica de manera progresiva y su porcentaje aumenta en función del beneficio económico obtenido:

• Hasta 6.000 €: tributa al 19%
• De 6.000 € a 50.000 €: tributa al 21%
• De 50.000 € a 200.000 €: tributa al 23%
• De 200.000 € a 300.000 €: tributa al 27%
• Más de 300.000 €: tributa al 30%

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Gastos asociados a la venta de un inmueble 

• Uno de los pagos más comunes al vender una vivienda es la cancelación de la hipoteca. Para dejar el inmueble libre de cargas, el vendedor debe firmar la escritura de cancelación ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad, con un coste aproximado de entre 600 y 1.000 euros. Te lo explicamos paso a paso aquí: cómo vender un piso con hipoteca.
• También es obligatorio disponer del Certificado de Eficiencia Energética (CEE), que el vendedor debe entregar al comprador. Este documento tiene una validez de 10 años y su precio suele oscilar entre 50 y 200 euros, según el tipo y superficie del piso.
• En Cataluña, para formalizar la venta también es necesario contar con una cédula de habitabilidad vigente. Si ya está en vigor, no supone gasto. Pero si ha caducado, hay que renovarla a través de un técnico habilitado, con un coste habitual de 100 a 150 euros.
• Otro gasto puntual puede surgir si el inmueble vendido era una vivienda de protección oficial (VPO). En ese caso, si se tramita su descalificación voluntaria para venderla libremente, el propietario podría tener que devolver parte de las ayudas públicas que recibió en su momento.
• A pesar de lo que mucha gente cree, el IVA de la vivienda de segunda mano en Cataluña no es impuesto a pagar. El IVA de un inmueble es un impuesto para obra nueva en Catalunya, por lo que debes despreocuparse de este gasto.
• Por último, si la venta se gestiona a través de una agencia inmobiliaria tradicional, es habitual que el vendedor pague una comisión de entre el 3% y el 5% del precio de venta. En Properfy, este coste no existe, ya que no cobramos comisiones por vender tu vivienda. Contacta con nosotros y te ayudamos a vender tu piso en Cataluña, rápido y seguro.