Plusvalía municipal: Qué es y cómo ahorrar en el pago del impuesto
La plusvalía municipal es un impuesto que se paga cuando se transmite una vivienda urbana, ya sea por venta, herencia o donación. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y lo gestiona el ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble.
En esta guía completa te vamos a detallar: qué personas están obligadas a pagar la plusvalía municipal, ejemplos prácticos sobre cómo elegir el método de pago más beneficioso, dónde y qué plazos dispones para pagar el impuesto sin intereses y los enlaces oficiales para poder realizar su liquidación en Madrid o Barcelona.
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¿Quién paga la plusvalía municipal?
La persona obligada a pagar la plusvalía municipal depende del tipo de transmisión del inmueble que se haya realizado: venta, herencia o donación.
Quién paga la Plusvalía en caso de venta
En una transmisión patrimonial onerosa, el responsable de pagar el IIVTNU es el vendedor de la vivienda, es decir, quien transmite la propiedad y ha generado una ganancia por el aumento de valor del terreno. Por lo tanto, si quieres vender tu piso a otra persona, tú eres quien debe declarar y pagar la plusvalía.
Es habitual que en operaciones de compraventa, el comprador y el vendedor pacten en la escritura quién asume el pago. Pero aún así, el ayuntamiento reclamará el impuesto al vendedor, que será quien deba realizar el pago.
Quién paga la Plusvalía en caso de herencia
Cuando se trata de una transmisión patrimonial lucrativa por herencia, el impuesto de plusvalía lo debe pagar el heredero. Aunque no haya comprado el inmueble, se considera una transmisión, y debe abonar el incremento del valor del terreno desde que lo adquirió el fallecido. Por ello, si heredas una vivienda de un familiar, serás tú quien tenga que pagar la plusvalía correspondiente. Si has heredado un piso, te recomendamos informarte acerca de Cómo declarar la venta de una vivienda heredada paso a paso.
Quién paga la Plusvalía en caso de donación
La persona que recibe el inmueble mediante una transmisión patrimonial lucrativa por donación, es quien debe pagar el impuesto. Por este motivo, si tus padres te donan un piso, tú como receptor deberás asumir el pago de la plusvalía municipal.
Exenciones en el pago de la Plusvalía
No tendrás que pagar plusvalía municipal si cumples alguno de los siguientes casos:
- Transmisiones de terrenos rústicos (no urbanos).
- Aportaciones y adjudicaciones entre cónyuges o parejas de hecho con relación patrimonial pública.
- Transmisiones por divorcio, nulidad, separación o adjudicación a favor de hijos.
- Extinción de usufructo por fallecimiento del usufructuario.
- Extinción de condominio (si no hay exceso de adjudicación).
- Expropiación forzosa y operaciones de transformación urbanística sin plusvalía efectiva.
- Agrupaciones, segregaciones o divisiones en propiedad horizontal.
- Disolución de la sociedad de gananciales o de comunidades de bienes sin excesos de adjudicación.
- Fusiones o escisiones empresariales que se acojan al régimen especial del Impuesto sobre Sociedades.
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal?
El importe a pagar por la plusvalía municipal no es fijo y varía en función de tres factores principales:
- El valor catastral del suelo (no se tiene en cuenta la construcción).
- El número de años que han pasado desde que se adquirió la propiedad.
- El tipo impositivo fijado por el ayuntamiento (hasta un máximo del 30%).
El impuesto de plusvalía no grava el valor total del piso, ni el beneficio obtenido por su venta, grava únicamente el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo en que el propietario ha tenido el inmueble. Su cálculo se basa en el valor catastral del suelo (no de la construcción), y en el número de años que el propietario ha mantenido la propiedad, con un límite de 20 años. Este límite implica que si compraste un piso en 1985 y lo vendes en 2025, habiendo pasado 40 años, el ayuntamiento solo calculará la plusvalía sobre los últimos 20 años (2005–2025). Por ello, un piso de más de 40 años paga plusvalía igualmente.
Si quieres vender un piso en Madrid, puedes informarte con más detalle en: Cálculo plusvalía en Madrid: Cómo y cuánto se paga
Cómo se calcula la Plusvalía
https://elements.envato.com/es/the-pensioner-calculates-utility-costs-elderly-wom-JNYRD8Z
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, que declaró inconstitucional el antiguo sistema de cálculo cuando no había ganancia real, se reformó el Impuesto de Plusvalía en el año 2021. Desde entonces, los ayuntamientos deben permitir al contribuyente elegir entre dos métodos de cálculo, para aplicar el que resulte más favorable.:
- Método objetivo: usa coeficientes fijos según los años que se ha tenido la propiedad. Luego se aplica el tipo impositivo definido por el ayuntamiento. El RDL 9/2024 establece los coeficientes aplicados con efectos desde el día 1 de enero de 2025.
| Período de generación | Coeficiente máximo aplicable |
| 1 año | 0,15 |
| 5 años | 0,18 |
| 10 años | 0,16 |
| 15 años | 0,10 |
| 20 años o superior | 0,35 |
Estos coeficientes representan los valores máximos permitidos por la normativa estatal. Cada ayuntamiento puede establecer coeficientes inferiores en sus ordenanzas fiscales, por lo que se recomienda consultar la normativa local correspondiente.
- Método real: Calcula la ganancia efectiva entre el precio de compra y el de venta, prorrateado sobre la parte proporcional del valor del suelo y aplicando el tipo impositivo.
Por poner un ejemplo, una vivienda con:
- Valor catastral del suelo: 60.000 €
- Años de propiedad: 10 (coeficiente de 0,16)
- Precio de compra: 200.000 €
- Precio de venta: 250.000 €
- Parte proporcional del suelo (según catastro): 40%
- Tipo impositivo del Ayuntamiento: 25%
-Usando el método objetivo: 60.000 × 0,16 = 9.600 € (base) × 25% = 2.400 € a pagar
-Usando el método real: 50.000 × 0,40 = 20.000 € (base) × 25% = 5.000 € a pagar
En este caso, el contribuyente deberá elegir el método objetivo porque le resulta más barato que el método real.
Si deseas realizar una simulación del pago de la plusvalía, en Madrid o Barcelona, consulta los siguientes enlaces oficiales:
- Calculadora estimativa de la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Madrid
- Autoliquidación del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía), en Barcelona
Si necesitas ayuda para calcular la plusvalía municipal o tienes dudas sobre cómo te afectan estos coeficientes, en Properfy estamos a tu disposición para asesorarte y facilitarte todos los trámites relacionados con la venta de tu vivienda. Puedes empezar informándote sobre Cómo fraccionar el pago de la plusvalía municipal.
Bonificaciones en el pago de la Plusvalía
Muchos ayuntamientos ofrecen una bonificación del 95% de la cuota de plusvalía municipal cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido. Esta bonificación se debe aplicar al presentar la autoliquidación, y es provisional hasta que se cumplan los requisitos exigidos. Pueden beneficiarse:
- Cónyuge, descendientes, ascendientes o adoptados.
- Hermanos o personas con discapacidad del 65% o más, con parentesco hasta tercer grado colateral.
- Parejas de hecho u otras personas con una relación de afectividad análoga, que convivieran con el causante los dos años anteriores a su muerte.
Sin embargo, el beneficiario no puede vender la vivienda heredada durante los 3 años siguientes a la fecha de fallecimiento, salvo que fallezca el propio adquirente.
¿Dónde se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal se paga siempre en el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble, ya que es un impuesto de gestión local. Cada consistorio tiene sus propios procedimientos y formularios, por lo que es importante consultar directamente con la administración correspondiente.
Asimismo, algunos municipios delegan la gestión de la plusvalía municipal en un organismo supramunicipal. Por ejemplo:
- En municipios del Área Metropolitana de Barcelona, como Viladecans, la gestión está delegada a la Oficina de Recaudación Tributaria de la Diputación de Barcelona.
- En Andalucía, municipios como Estepa han delegado la gestión en el Organismo Provincial de Asistencia Económica y Fiscal (OPAEF) de la Diputación de Sevilla.
Para determinar si tu municipio ha delegado la gestión de la plusvalía municipal te recomendamos consultar la web oficial de tu ayuntamiento, revisar la sede electrónica municipal o contactar directamente con ellos para evitar confusiones.
¿Dónde se presenta el pago de la Plusvalía?
La forma y el lugar donde se abona el pago del IIVTNU depende del municipio, pero hay dos formas habituales:
- Presencialmente, en la oficina de gestión tributaria del ayuntamiento o diputación. Ten en cuenta que deberás llevar:
- Escritura pública de transmisión (venta, herencia o donación)
- DNI del transmitente y receptor
- Datos catastrales del inmueble
- En caso de herencia, el certificado de defunción y aceptación hereditaria
- Online, a través de la sede electrónica del ayuntamiento. Muchos ayuntamientos en España permiten hacer la autoliquidación online, como Barcelona, o presentar la documentación digitalmente, si dispones de certificado digital, DNI electrónico o sistema Cl@ve.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal debe pagarse dentro de un plazo legal que comienza a contar desde el momento en que se transmite la propiedad. Aunque el impuesto lo liquida el ayuntamiento, la responsabilidad de presentarlo y pagarlo a tiempo es del contribuyente. El plazo para realizar el pago varía según el tipo de operación:
Pago de la Plusvalía en caso de venta o donación
- El impuesto debe presentarse en un máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa o donación.
- Si no se presenta a tiempo, el ayuntamiento puede aplicar recargos, intereses o sanciones.
Pago de la Plusvalía en caso de herencia
- El plazo para pagar es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento.
- Es posible solicitar una prórroga de otros 6 meses, aunque debe pedirse dentro de los primeros 5 meses.
Lo que debes revisar antes de pagar la plusvalía municipal
Antes de presentar y pagar la plusvalía municipal, asegúrate de revisar estos puntos clave para evitar errores y no pagar de más:
- Comprueba si ha habido ganancia real: Si no ha habido incremento del valor del suelo, no deberás pagar el impuesto.
- Elige el método de cálculo más favorable (real u objetivo): Algunos ayuntamientos lo hacen de forma automática; otros, no.
- Verifica si puedes acogerte a una bonificación: Si has heredado la vivienda habitual de un familiar directo, puedes reducir el impuesto hasta un 95%.
- No te saltes los plazos: Tienes 30 días hábiles tras una venta o donación, y 6 meses tras una herencia (prorrogables), para presentar el impuesto.
- Consulta con el ayuntamiento o presenta la autoliquidación online: Muchos municipios ya permiten hacer todo el trámite sin moverte de casa.
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