¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Cuando varias personas heredan una vivienda, lo habitual es que cada una reciba un porcentaje de la propiedad. A esto se le llama copropiedad en proindiviso: nadie es dueño de una habitación concreta, sino de una cuota indivisa de todo el inmueble. Esta situación genera muchas dudas, especialmente cuando uno de los herederos quiere desprenderse de su parte.

 

En este artículo te explicamos cómo vender tu parte de una casa tras heredar, las opciones más habituales para hacerlo, y todo lo debes tener en cuenta para ahorrarte conflictos familiares y fiscales.

Pasos y requisitos al vender tu parte de una casa heredada

Antes de ofrecer tu cuota de la herencia, asegúrate de que tienes título y tributos al día. Este es el recorrido práctico para convertir tu porcentaje de una vivienda en liquidez, con seguridad jurídica, en España:

1. Firma la aceptación y adjudicación de la herencia para que conste qué parte del inmueble te corresponde. 
2. Paga el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal “mortis causa” (IIVTNU) si corresponde. Conserva los justificantes. 
3. Registra la escritura de herencia en el Registro de la Propiedad para que tu cuota indivisa figure oficialmente a tu nombre. 
4. Notifica de forma fehaciente (p. ej., burofax) tu intención y condiciones de vender tu parte a los otros herederos. Tienen derecho de tanteo y retracto para igualar la oferta. 
5. Negocia con los coherederos o con un tercero. Solicita una tasación gratuita para conocer el valor de tu piso, y en caso de desacuerdo, solicita ante los tribunales la extinción del proindiviso. 
6. Formaliza la compraventa de la cuota indivisa (o cesión de derechos hereditarios si aún no se adjudicó). La escritura debe identificar el porcentaje transmitido y las cargas. 
7. Abona, si procede, la plusvalía municipal por la venta y declara en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial en la próxima campaña. 
8. Inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad y actualiza el IBI para evitar responsabilidades futuras.

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Opciones para vender tu parte de un piso

Si has heredado una vivienda junto con otros familiares, tienes varias alternativas para desprenderte de tu porcentaje de propiedad. Cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes:

• Vender tu parte a otro heredero → suele ser la vía más práctica y rápida. Alguno de tus familiares puede comprarte tu cuota y aumentar su participación en la vivienda, evitando así la entrada de terceros en la herencia. 
• Vender tu parte a un comprador externo → la ley lo permite, aunque en la práctica es difícil encontrar interesados en adquirir solo un porcentaje de una casa. Además, los demás herederos cuentan con derecho de tanteo y retracto, lo que les da preferencia para igualar la oferta. 
• Solicitar la extinción del proindiviso → si no existe acuerdo, cualquier heredero puede pedir la división de la cosa común ante los tribunales. El juez puede ordenar la venta en pública subasta y repartir el importe obtenido entre todos los propietarios.

Implicaciones de vender sólo una parte de una casa

Cuando vendes tu cuota heredada, debes tener en cuenta una serie de implicaciones que van más allá del simple acuerdo de compraventa. Los principales aspectos son:

• Impuesto sobre la Renta (IRPF): deberás declarar en la renta la ganancia patrimonial obtenida por la venta de tu parte. Esta se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición (el que tenía la vivienda en el momento de la herencia) y el valor de transmisión (precio de venta). Cuanto mayor sea la diferencia, mayor será la tributación. 
• Plusvalía municipal: este tributo se paga en el ayuntamiento donde se ubica la vivienda y grava el incremento del valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmite. Aunque su cuantía depende de cada municipio, puede suponer un coste significativo en la operación. 
• Gastos notariales y registrales: en caso de formalizar la venta mediante escritura pública, deberás afrontar los gastos de notaría y, si la operación se inscribe en el Registro de la Propiedad, también los costes registrales. Estos importes varían en función del valor de la transacción. En determinados casos, además, pueden sumarse honorarios de abogados o procuradores, especialmente si la venta se produce a través de un procedimiento judicial de división de la cosa común. 

Conoce en detalle todos los impuestos y gastos asociados a la compraventa de un piso, en nuestro artículo completo en Properfy, donde lo explicamos paso a paso.

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¿Qué conviene más en tu caso? Te ayudamos a vender tu parte de una casa heredada

No existe una única respuesta válida. Si tienes buena relación con tus familiares, lo más recomendable es llegar a un acuerdo para que ellos compren tu parte. Si no hay entendimiento, puedes valorar vender a un tercero o recurrir a la extinción del proindiviso.

En Properfy somos especialistas en la venta de viviendas heredadas. Te asesoramos en cada paso: valoración de tu parte y negociación con los demás herederos o la venta de la vivienda completa para repartir el dinero de forma justa.

Contáctanos hoy y te ayudaremos a vender tu parte de una casa heredada de la manera más rápida, segura y rentable.